青城华府商业街项目年度营销解决方案.pptVIP

营造经营概念，是销售火爆的核心前提之一！ 第一讲： 讲品牌 有一种反差，是美学，是哲学，同时是经济学！ 福星进入青山 —— 带来一种前所唯有的体验，甚至与其历史文化构成一个强烈的反差 重复着抄写的古板、日常的城市设施，将成为黯淡的背景 真正的国际都市级体验，为一个正逐渐开放的区域埋下种子 于是，在高铁的涟漪中，您可以与哥白尼、马可波罗般作次惊艳的猜想….. 最高形式的商业，是与城市共享…… 第二讲： 讲经营 有一种时间，可以将快乐凝固，我们称之印象时区！ 多长时间没有想象过一杯咖啡，或者一本书，蜷在哪里都快乐 多长时间没有出没在晚上，不是在大虾边，而是在音乐里 还有，多长时间没有在犀利的风格中，选择你所喜欢， 或者，另有想法，至少，你的约会该安排在某个约定俗称的餐厅里 时区商业，携手21世纪商业地产资本护航GIG 为城市，更都市，做一次华丽的亮相。 最有魅力的消费，不是奢侈品，是恋爱般心有灵犀…… 第三讲： 讲投资 也许计算机算不出的，但是您就是看得心跳！ 孙先生，张小姐，一个是大款，一个是文员 买时区商业，算的极其认真，一个4%。一个5% 毫不犹豫，孙先生买了3间说，傍着庄家做原始股， 张小姐，一直想有一家属于自己灵魂的铺子，不是创业，是幸福。 最有价值的投资，是在空白处签名 …… 通过门店牌、休闲桌椅等设计吸引人流注意并停留，增强商业氛围 方法一： 租金还原法 1. 确定周边商圈的相似业态的租金均值 2. 考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 3. 确定项目正常运营区间的平均租金  4. 以商业的合理汇报年限反推售价 6、目标分解及研判 按7000元/平米的住宅销售均价，本年度如要实现5.3亿元的销售目标， 需完成住宅销售面积：5.35万平米；按套均105平米计算， 销售期内共需销售：509套，占可销售套数660套的77%； 月均销量：170套。 针对上述住宅目标的分解，下阶段我司将针对住宅月均170套销售目标达成的可行性进行专项研判，在保障商业目标实现的前提下，为住宅目标的实现提供系统的解决思路与方案，最终促进本案全年5.3亿目标的最大化实现。 营销大纲 PART 4 | 营销目标分解 | 执行大纲 | 费用预算 2010年可售商业1.18万方，可售套数98套，套均面积120.5平米 商业均价为16500元/平米 全年共计实现销售面积约0.944万方，销售率80%，合计实现销售金额约1.5576亿元。 一、销售目标分解 形象树立期 客户积累期 开盘强销期 持销期 销售排期 时间节点 5月 6月 7月 8月 11月 10月 12月 9月 9月18日 商铺开盘 6月中旬进场 8月21日 商铺认筹 1.5508 0.1591 0.1988 0.3977 0.7953 -　 销售金额（万） 80% 8% 10% 26% 36% -　 销售率 78 8 10 20 40 98 商业 合计 12月 11月 10月 9月 总套数 栋号　 二、执行大纲 关键节点 营销阶段 蓄势积客期 商业认筹 8月21日 商业开盘 9月18日 蓄客认筹期 开盘强销期 媒体组合 阶段目标 户外、车身、网站、报广 报广、户外、定向直投为主 网络、区域短信、武钢电视台、武钢职工车为辅 实现商铺开盘40套目标 实现商铺100组认筹客户 实现1.55亿元目标 推广主题 相关配合 宣传物料到位、围墙出街 楼书、户外、车身更新 商业样板间 11月 10月 9月 6月 8月 7月 持续期 定向直投、区域短信 临时接待 点启用 营销活动 12月 商业包装到位 营销中心开放 讲品牌 讲区域 讲经营 讲投资 品牌联动 企业推介活动 商业价值说明会 福星业主联谊活动 商业样板间开放 营销中心开放 主力商家签约既开盘活动 确定基本意向主力店 三、阶段执行 第一阶段：形象树立期 第二阶段：客户积累期 第三阶段：开盘强销期 2010年6月-7月31日 第四阶段：持销期 阶段目的： 快速奠定项目区域性商业中心的形象高度，提升区域价值和区域认可度 提前与周边企业建立联系，为定向客户访谈和企业推介奠定基础 基本确定意向主力店商家 宣传推广： 1、户外广告牌、路旗、现场围墙、车身广告； 2、现场积客：形象海报、折页； 3、线上广告出街：户外、报纸、网站。 销售工作： 商业价值培训，商家客户问卷调查。 现场配合： 确定商业街包装方案，现场围墙、沿途道旗、导示牌安装到位。 确定主力店 基础意向商家 第二阶段：客户积累期 第一阶段：形象树立期 第二阶段：客户积累期 第三阶段：开盘强销期 2010年8月-8月31日