精品文案-合富辉煌2008年青岛百通集团香溪庭院项目竞标方案.pptVIP

解剖2007年楼市——经济因素 资本与房地产密切结合、房价步入加速上升通道 解剖2007年楼市——政策因素 突显的流动性问题令政府加大金融政策的力度 土地市场——土地成交价格回归理性 影响价格的关键因素 集团定期举行经理级业务交流会，各地成功经验相互分享，各地资源相互分享； 集团定期举行人才培训，管理层业务水平得到了全面的提高； 集团内部网提供大量市场、工作人员可及时调阅各地的成功案例资料； 丰富的信息资源，《地产新视野》、《合富人》定期发布地产信息，成为业界内的典范。 合力创造财富 · 专业成就辉煌 庭院与别墅犹如“连体婴儿”，你中有我我中有你，窥一斑而知全豹 庭院伴随着季节交替，呈现出不同的别致景色 庭院是最佳的艺术、文化、哲学的建筑载体，符合富人的精神追求 庭院的底蕴深厚，在推广中易于延展 “庭院”的价值尚未充分挖掘 深度和广度都有较大的发挥空间 定位前思路点： 项目定位： 消费群的审美和心理需求是什么？ 消费者对庭院寄予了怎样的期望？ 项目的产品特征是什么？ 如何将三者有机结合，加以提炼？ 大隐于市 庭院人生 主题广告语： 备选方案： 任凭窗外四季 独享心之悠然 自 世之大成 己之畅往 然 如何让推广的主题既规避“豪”相关字眼，又表现“豪”的意境，同时符合项目各期的产品特征？ 如何让一、二、三期的销售与蓄客工作穿插进行又不可相互干扰？ 营销中待解决的问题 接下来我们解决营销部署的问题 08年香溪庭院分阶段营销部署 3月 8月 10月 12月 一期销售 三期开盘 二期开盘 去化70套 去化34套 去化40套 由于工程节点原因，项目的主要销售任务集中在8月以后，销售周期短、时间紧，因此2、3期蓄水周期须整体前移； 一期剩余产品去化期 二期产品客户积累期 三期产品客户积累期 3月 8月 10月 12月 为避免一期产品销售与后期产品蓄客的相互干扰，因此整体营销分为明、暗两条线进行。 营销主线： 暗线：一期剩余货量的去化/二、三销售预热 明线：二、三期的推广 营销主线一明一暗； 明线驱动力，开拓市场的最强音； 暗线引导力，突出客户价值的诉求，强调业主、新客户的价值共鸣； 明暗结合，互为推动。 体验式营销 结合改造的示范区和对销售说辞的加入和统一等软、硬件的配合，在客户重新积蓄和价值挖掘的基础上，充分运用“体验式营销”； 针对示范单位的重新改造。 剩余货量的价格区间151—303万，面积270—310平方米； 剩余的主要是A、C户型，北向花园面积较小（40平方米），没有单独的书房和露台，开间较小（5.9米）； 成交客户中业主推荐比例达到40%左右。 一期剩余货量和客户群体的分析： 1、组织针对一期老业主的SP活动启动人脉链营销 针对一期销售体验式营销措施 成交客户中业主推荐比例达到40%左右，在一期的剩余货量销售中可充分利用。如利用春暖花开时节邀请老业主参加由项目组织的系列主题活动（西班牙文化节、知名品牌春季服装发布会）等。增加与老业主的互动与交流，增强业主的归属感，充分挖掘客户的人脉，客户口碑是最好的广告。 “内庭院”装修改造引入风水学，并同意到后期销售说辞中。 在风水概念中，山主人丁水管财。财位布置有“五宜”之说，而恰好符合此内庭院和装饰摆设的改造。 一、宜亮 ：财位不宜昏暗，明亮则生气勃勃。财位应有阳光或灯光照射，这对催财大有帮助。 二、宜生：所谓“生”，是指生机茂盛。应该在财位摆放常绿植物，尤其是以叶大或叶厚的最为适宜。 三、宜坐：当一家大小坐在那里休息谈天时，可以多沾染那里的财气，自然会家肥屋润。 四、宜卧：睡床摆在财位，日夕在那里躺卧，日积月累，自会对财运大有益处。 五、宜吉：财位是旺气凝聚的所在地，若在那里摆放一些寓意吉祥的物件。 2、一期剩余产品的亮点挖掘 在“内庭院”融入水元素并加以亮化 方型台面的木栈道，或席地而坐，或支一柄阳伞，在飘逸的咖啡和茶香中，悠闲的享受夏日阳光和水的丝丝凉气。 鱼缸被视为一种补运的工具 为官者“以鲤为冠”——鱼跃龙门 ，过江为龙。 为商者养金鱼，令水流动，增加生气，使一缸死水成了一缸活水，使財源滚滚！ 执行要点： 1、改造2到3套“内庭院”样板 2、为客户准备菜单式“内庭院”装修方案 3、为客户推荐园林制作公司 二、三期体验营销 高端消费场所联动 与青岛高端消费场所合作，组织活动客户资源共享； 国际品牌联动 与国际知名奢侈品牌合作，将产品发布会引进项目，体现项目的尊贵感，并在青岛的高端消费市场中打响知名度； 样板展示区活动 聘请亚洲著名室内设计师高文