湖南湘西州锦绣乾城项目第二阶段实战营销思考.pptVIP

营销计划 大至分为4个阶段： 1、8月底——9月底：从目前项目的工程进度、招商进度、景观打造、市场反映以及所掌握的客户资源及意向配合一定的信息传播，总体分析，该阶段成交套数预计在1—2套。 2、10月份：由于夏季长假已过，天气转凉，项目主体全部完工（进入准现房），政府活动的举办（待定），景观的初步启动，招商的促进，如一切能正常进行则该月的下旬应当会渐进又一个新的热销期。预测销售在2—4套之间。 营销策略 多点出击，加强推广力度。 一、加强销售点的建设 旅游商业地产，关键在于旅游氛围的营造，项目从开盘至今，一直采用原有的包装调性，造成人们的审美疲劳，因此必须营造新的市场亮点，包括销售部的重新包装，H、I栋的定位和销售说辞，工地周围的地盘形象包装等。 二、点对点营销模式 以销售部为主开展点对点的营销模式，销售人员针对前期成交的老客户，持币观望的新客户，凤凰、吉首等地的经营户进行走访，并制定相应的销售政策，形成一个以老带新，新老客户之间互相传播的新形势。 三、派发宣传单 变在售楼部等客户上门的形式为主动出击的行销方式，售楼员“走出去”，将客户“请进来”，派发的单张必须是涵盖实际利益点对全新单张海报，派单的地点选在人流密集的世纪广场，增强广告覆盖率，不断的刺激过往人群的眼球。 四、增加口碑效应 1、利用老客户拉新客户，并为老客户提供返点或其他优惠措施。 2、利用当地政府官员、企事业单位高层举行联谊和促销活动。扩大意见领袖的在高端客户中的口碑传播能力与范围，真正促进销售。 五、营销活动及公关活动 为入驻商家提供充足的客源，保证其经营的持续稳定，增强其对项目的信心，为招商奠定良好的基础。通过营销活动，广泛宣传，树立品牌形象。如配合政府活动（如旅游节）举行活动，借势造势，最大限度的营造招商环境和气氛，如果没有政府的有利条件，自身也要创造条件，营造一个小的招商氛围，如举办特色产品的展销，与旅行社合作，吸引外地游客等。 广告调性表现在：希望使人产生以下感受 “锦绣乾城去年开盘的，现在应该更有看头了吧？” “旅游风情小镇概念到底是什么样子，希望在现在能看到点东西” “据说是下一个凤凰，升值前景真可观，赶紧去 买一套，也让别人羡慕一下。” “单张挺吸引人的，到底有没有那么好，到现场去感受一下，拿本精致的册子看看也可以的！” 推广时间节点的安排应遵循： 1、一切从实际出发 ——工程进度必须加快，以配合营销需要； 2、打有准备之仗 ——吸引人到现场后一定要有“新”意可看，包装宣传做到位（物料齐全、制作充裕等）； 3、不能贻误战机 ——抓住节假日等有利时间集中攻击； 关于推广时间节点的建议—— 9月28前做好推H、I栋单位的一切准备工作！ 理由： 1、能够做到！——一个月的准备期，能够为项目注入新鲜的血液，为新单位廓开市场空间； 2、必须做到！——开盘到现在，原有的宣传包装对市场的冲击力已经减弱，亟需有新的刺激点重燃热度；本阶段几个重要的时间节点：国庆节、房交会等配备新的宣传物料非常重要。 推广节奏 1、重装上阵——准备工作：9月1日-9月28日 全新单张海报：实际利益点，主题为“今天的古城，明天的凤凰” 投资全攻略：小型宣传手册 现场及户外包装部分新内容调整（售楼部/工地现场外包装） 活动预告。 * * 谨呈： 大汉集团 远大路浏阳河东1号项目营销略沟通 2008.08.27 锦绣乾城项目第二阶段实战营销思考 明晰思路 抓住节点 强化执行 本次提案旨在通过对前期销售过程的遇到的问题进行分析和总结，为项目制定切实可行的营销和推广策略，有力地促进下一阶段的销售与招商。 前 言 锦绣乾城自2007年5月亮相市场至今，已经过去了16个月的时间。在这16个月里，我们已售销售面积占总可售销售面积已经达到到61%，但就一楼商铺而言，占可售商铺接近30%； 锦绣乾城经历了认购、开盘、阶段热销、推广方向的变更、销售速度的减缓、其他项目的冲击、市场环境的改变…… 这些问题我们将在本次提案中一一解决，毕竟在有了一大段市场实验周期后，现在项目初步呈现，经过一定的包装将体现出更有说服力的一面；在严峻的市场情况下，我们有信心将余下的单位达到一个小的销售高潮。 总体回顾： 2 Mission？ 3 How to Do？ ——目标梳理 ——实战执行 1 Questions？ ——主要问题 报告结构 1 Question? 主要问题： 一、市场印象模糊： 前期形象虽占据一定的市场高度，但缺乏相