合富辉煌-西街商业定位方案.pptVIP

长沙整体宏观市场概要 项目整体交通优势明显但是对旧城辐射仍有阻隔 项目交通优势（项目临近） 万家丽路 机场快线 二环（连通长沙旧城） 京珠高速（连接株洲、湘潭、岳阳） 武广高速铁路（在建） 规划中的客运轨道交通（远期） 刘阳河桥建成，方便东北面消费者 项目交通劣势 二环及铁路阻隔，降低了项目与旧城连接便利性 目前项目与市中心的公共交通严重不足 高岭路未拉通,项目交通便利性欠缺 项目周边情况 利 项目周边常住人口50万，未来将保持较高的增长 项目周边高档楼盘较多,且距离市中心较近 项目品牌有一定号召力 弊 项目一期入住率较低,周边各项目人气极低 项目周边租金不高，一般在70～80元/m2·月 售价不高一般在8000～9000元/m2 长沙在售商业物业特点(1) 量 长沙商业物业的开发量不大，约为住宅开发的1/10 在售商业物业主要分布在旧城中心 价 高档：30000元/平方米（核心地段） 中档：18000～140000元/平方米（次要地段、位置） 低档：8000～10000元/平方米（未成熟区域） 产品 20～40平方米（建筑面积）的商铺为主（销售最快） 销售方式 大多有返租回报，返租年限一般为5～10年 回报率一般为8％～10％ 购铺一次性返回2～3年的租金 长沙在售商业物业特点(2) 销售楼层 一般为首层、二层 商铺间隔（m） （面宽）2～5×（进深）4~8×（高）4.2~6 实用率 55～70％ 橙子498街区 售楼部内部色彩鲜艳、夺目较好展示出商业气氛 借鉴与启示 周边已经有较好的消费群体，商业氛围成熟 产品广告包装新颖，对消费者形成较大的冲击 引入国外知名管理机构对项目进行商业经营管理 韶山南路将由现在的14米拓宽至60米。区域经济价值正在提升。 锦湘国际星城 裙楼商业个铺面积在50～90平方米 部分项目商业简况 坡子街 着力渲染返租回报与区域传统文化 招商与销售同步进行首层租金：120～140元/m2 1、对社区商业发展的理解 社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业模式。 狭义:指满足购物、饮食、家居等基本需要的商业服务； 广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。 2、社区商业的功效与作用 内涵：服务于本区居民 外延：服务于外区居民 内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异 3、社区开发与社区商业发展的协调 为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠 店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性 需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活 要适应社区发展的提升而提升——分期、阶段性、展现社区的特质 第四篇 业态规划建议 时尚馆 如何规避劣势和威胁 建立明确的项目发展定位.以消费者为需求的业态定位 。打造成长沙最具特色购物休闲街区。 炒热区域发展潜力.从城市规划\社区规划\交通位置为本项目商业环境造势。 为树立信心找支点:明确不断有品牌商家的进驻消息。形成主力商家云集的态势。 建立专业\系统的营销作战方案.强大的销售攻势及项目大规模的包装推广。合富凭借专业的营销能力及成熟的实操经验。使项目走向成功。 谢 谢！ 休闲娱乐： 主力店：以倍力、皙泉、美度生活馆、绿茵阁、欧典、上岛等为核心； 次主力店：以漂亮宝贝、颐而康、阿里山源等为次主力店； 品牌店：以城市猎人、人·车·情专卖、喜玛拉雅等； 购物： 主力店：以屈臣氏、FOX、华银旺和、爱家等为核心； 次主力店：以百姓大药房、金沙、旺德府等为次主力店； 品牌店：以LV、都彭、耐克、阿迪达斯等小型专卖店； 餐饮： 以冰火楼、长沙窑、日本料理等为核心； 参考图片 酒吧 红酒、beer、边喝边看投影小电影。 健身房 水疗SPA 咖啡厅 中餐厅 西餐厅 曲形玻璃餐桌、曲铁座椅、高脚杯、餐盘、鲜花…… 第五篇 招商营销篇 招商方案 的确定 对象的确定 租金方案的确定 商业主题的确定 前期准备 组织架构 职能分工 人员培训 商业法律文本 资料收集 扫街、商业目录 商业同行及协会 省外知名商家 招商个人的资源 招商合作伙伴的资源 招商广告反馈 访谈 客户拜访 来访客户 商业条件商定 现场考察 NO YES POOL 代理公司审核 开发商审核及批准 审核 NO YES 签署协议 装修设计 进场 签署意向书、合同 交纳定金、保证金 开业 租户设计方案审核 工程审核意见 房屋交接验收 交