2005年10月四川地产楼盘分析报告.docVIP

10月新盘透析 ——商业供应下滑幅度较大、多层供应有所回升 2005年10月成都楼市新开楼盘共计22个，新增供应总量为84.70万平方米，环比上月下滑33.21%，其下滑主要是受上月房交会的影响，项目推盘速度有所放缓，新盘放量出现缩减。本月新增项目中除1个商业项目1.7万平米的供应体量外，其余项目均为住宅供应，占供应总量的97.99%。新盘供应价格为每平米3386元（不含别墅项目），与上月基本持平。 一、区域—郊区是供应主体，城中出现供应空白 表1：新盘和供应量区域分布 区域 数量（个） 本月所占比例 环比上月 面积（万㎡） 本月所占比例 环比上月 市中区 —— —— —— —— —— —— 城 东 2 9.09% +100% 14.61 17.25% +3.11% 城 南 2 9.09% -60% 8.45 9.98% +92.05% 城 西 4 18.18% -20% 9.47 11.19% -50.34% 城 北 1 4.55% -66.67% 1.7 2.00% -82.07% 郊 区 13 59.09% -13.33% 50.47 59.59% -19.20% 合计 22 100% -37.14% 84.70 100% -33.21% 本月城东无论是新盘供应数量还是供应体量均有上涨，2个项目供应面积为14.61万平米，占供应总量的17.25%，位居成都市区供应之首。04年城东土地的大量成交是近几个月该区域内房产供应持续上涨的主要原因，而今年城东土地成交也出现了当仁不让之势，相信今后较长一段时间内城东房产将有着较大的供应。 城南本月新增供应面积为8.45万平米，占供应总量的1成，同比上月上涨幅度为92.05%。长时间内房产的持续开发使得城南新项目较少，多为后续项目，如本月的王府花园、锦官秀城。 随着市区土地供应的减少，住宅郊区化的日益发展，川大河畔、南阳锦城、丰和日丽等郊区楼盘大量涌现，使之成为成都房产供应的主体。本月郊区新开项目13个，供应面积为50.47万平米，占供应总量的近6成。 城西本月共推出新项目4个，供应面积为9.47万平方米，占供应总量的11.19%。其代表楼盘有金域港湾、天邑花园等。城北本月则仅有数码港五金机电城1个项目1.7万平米的供应面积。而随着沙河的改造，北部新城的规划，使得城北住宅需求大量上涨，从今年土地的供应情况来看，绝大部分城北成交土地都以住宅为主要用途，看来城北房产开发将逐渐从商业转战到住宅。 图一：10月新盘供应量环线分布 从供应环线来看，三环外供应总量为50.47万平方米，占供应总量的60%，由于政府的向东、向南发展，使得这两区域成为房产开发热点，特别是有较多土地供应的三环外区域，更是逐渐成为房产供应的主体；二-三环之间共有8个新开盘项目，供应面积为33.3万平方米，占供应总量的39%，其代表楼盘有领域、锦官秀城；而二环内本月仅有王府花园0.93万平米的供应量。 二、物业类型—商业供应下滑幅度较大 图2：新盘物业类型供应数量 图3：新盘物业类型供应面积 从新盘供应的物业类型来看，本月仅有住宅、商业两种物业供应。住宅仍是本月市场供应的主体，共有21个项目83万平方米的供应面积，供应数量、供应体量同比上月分别下滑12.5%、28.12%，而商业项目本月仅有1个新项目开始正式销售，供应面积为1.7万平方米，同比上月供应数量和供应体量下滑88.89%、74.63%；上月由于房交会的召开，使得新盘供应出现激增，而本月供应的下滑则属正常范畴。 三、 建筑形态——多层供应比重有所上升 图4：新盘建筑形态供应量 2005年10月低层供应面积共计8.2万平方米，占供应总量的10%，同比上月上涨50.46%，别墅项目牧马山.易城、今日润园的推出是本月低层供应上涨的主要原因。由于整体供应量的缩减，使得本月除低层项目外，各建筑类型供应量均有所下滑。多层供应共计44.35万平方米，占供应总量的52%，多层项目所占比重的上涨在于较多郊区项目的推出； 而市场的销售主体小高层项目本月则出现较大滑坡，仅有17.94万平方米的供应量，其下滑幅度达42.54%；而以世纪城.天鹅湖、锦官秀城等为代表的高层项目本月也有17%的供应量。 四、价格—住宅均价小幅回落 表2：08月新盘区域均价对比（住宅项目） 区 域 均价(元/㎡) 环比上月（%） 市中区 —— —— 城 东 4009 +33.63% 城 南 4522 -10.19% 城 西 3976 -28.26% 城 北 —— —— 郊 区 3077 +5.09% 整体均价（不含别墅） 3386 -3.56% 整体均价（含别墅） 3491 -1.97% 10月成都楼市房产供应均价为3386元/平米（不含别墅项目），