建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定.ppt

建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定 谨呈：建发房产 前提说明 报告内容 区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万/㎡，但社区商业初期经营回报低 项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引 报告内容 从市场角度对商业物业价值的研判 街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素 报告内容 销售方式：采取直接销售，带租约但不返租，参考万科城 三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。 销售策略：临街、小广场1-2层商铺组合销售，其他分层 二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题。 项目卖点整合 报告内容 项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘 以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：大学康城本项目未来海岸龙池 大学康城与未来海岸开发品质和性质都与项目类似,又同处于厦门远郊大盘,所以对于项目具有较高参考价值 龙池作为项目片区相对成熟的生活与商业区,其商业开发市场对于项目具有一定参考价值 通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目均价为1.65万/㎡ 综合其他因素分析，以1.65万/㎡作为销售基准价格较为合理 依据街铺位置特征将商业街分为4个区进行价值分析和价格判断 商业街分区指标评定比较得出权重从大至小依次为：小广场商铺、临街铺、内铺一楼、内铺二楼 分区各均价为2.31万元/㎡、2.145万元/㎡、1.485万元/㎡、0.66万元/㎡ 销售价格建议：可以作为实际销售价格 商业街各区域价值说明 房行东方 / 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2007-9-19 [2007]GW53 根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现项目价值，销售不是目的。 价格研判与销售策略基于上次共识，既以价值最大化实现为前提，最大可能挖掘项目未来价值。 商业市场环境分析 商业物业价值研判 销售方式与策略 项目均价研判 房行东方 房地产专业交流平台 / 商业市场环境分析 100% 100% -- -- 销售率 -- 3% 5.5% 6.8% 回报率 -- 40 50 85 平均租金 (元/㎡/月) 1.6万 1.6万 1.1万 1.5万 售价 (元/㎡) -- 45% 90% 100% 出租率 15000 23600 18734 25334 规模 (㎡) 大学康城 漳州 龙池开发区 未来海岸 社区商业 漳州 角美镇中心 区域商业 项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的地位。 人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。 依据目前小区人口规划和置业情况分析，以及PX的影响未来小区入住人口量具有不可预测性。 商业市场环境分析 规划人口10000左右 50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是计划纯居住使用。 商业市场环境分析 商业物业价值研判 销售方式与策略 项目均价研判 商业物业价值研判 消费市场 周边人流量 周边消费力 投资市场 投资观念 投资特征 其它 政策环境 特殊环境 小区规划人口1万，纯自住30%；项目前以车流为主… 小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高… 闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感… 注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感… 是否有税收优惠… PX项目影响… 区位环境 厦漳大都市区化的桥梁区位… 区域经济 龙池、海沧的快速发展… 影响性 临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。 内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。 商业物业价值研判 销售范围 商业市场环境分析 商业物业价值研判 销售方式与策略 项目均价研判 直接销售 带租约销售 返租销售 特点 开发商把商铺直接销售 给业主 开发商找到商铺租户， 并带此租约与商铺业 主签定买卖合约 投资者在与发展商签订 商铺销售合同后发展商 许诺在未来的三到五年 内每年给与投资者一定 的租金回报 优点 缺点 开发商回款快、 流程简单、操 作方便 提高商铺对业 主的吸引力， 相对减低业主 的风险 将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助 销售实现难度大 操作较繁琐 操作、手续 最为繁琐 项目目标 保证销售价值 策略选取 √ × 销售方式与策略 B1-2 B2-2 B1-1 B2-1 一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值； 方式：下铺+上铺 销售方式与策略 优势Strength 劣势Weakness 机会Opportu