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商道群力 合富辉煌 ----**城经营规划之策略意见---- 致××董事长： 因自己掌握的资讯有限，以及觉悟高度的局限，对于**城三年经营规划，只能在策略层面作肤浅的论述，希望能有所点亮。 呈请××董事长审阅。 【概念篇】非常目标非常道。 单纯的理解，**城的经营任务不外乎“场子做旺”—“销售回笼”—“成功上岸”的过程，并且尽可能缩短每个中间环节的时间成本与经营成本，搏回更多的商业经营利润。但是，在实际的操作中，由于**城所处特殊的环境位置、物业开发程度、专业市场建设，以及期望实现的效益，属于非常规层面的商业地产项目的经营策略课题，形势要严谨的多。 **城作为铁路口岸物业，其商业价值和市场期待都比较高，不论是业主还是经商户，都希望通过参与经营**城收获更多的投资回报，经营的压力也大。 **城属于调整性经营项目，已形成的市场负面坚冰需要尽快打破。 经营玩具礼品类专业市场所倚重的行业资深人才的严重匮缺。 玩具礼品类专业批发市场的常规建设周期，一般要十八至二十四个月时间，广州国际玩具城历时二年有余方为市场接受，深圳京华开业一年半以来还没有多大起色，以此时间周期来建设**城，显然不是我们能接受的。**城的专业市场建设时间，从零基础到业界普遍认同，满打满算只有一年时间，否则，“销售回笼”的经营目标将面临更加严谨的市场竞争压力和成本压力。 玩具礼品类专业市场的经商户目标群分布散，招商渗透面窄，自然增长率低，要完成**城商铺的招商，工作量和难度非常大。 对于**城，相对理想的经营周期的编排，控制市场的预热期在六至八个月之间，到2004年夏季，**城的商铺开张率需要达到90%以上，到秋季，要初步进入商场经商户的第一次自然筛选，把一些不适应进场的商户清理出去，提高整个场子的商户质量。到年底，**城商户的更新率维持在5%-8%之间，确保**城的物业价值基本得到体现。 显然，常规层面的招商经营策略并不是**城所需要的，**城的经营成功需要布棋，一盘步步为营、环环相扣、指东打西的精妙棋局。 做马。把**城按照投资者和经商户期待的样式做起来，做得更漂亮。 做马。照顾各方面的利益，扮演“有利有节”的新商人角色，领跑区域内商贸经营模式。 还是做马。商道群力，合富辉煌！ 【策略篇】 策略一：有效分离，多种经营 六万平方米的**城，放在今天的东莞东站（以东莞400万低收入打工人群为主要输送旅客），单一的开发玩具礼品文具批发，很难在短时间内汇聚人气，制造畅旺的市场影响，经营风险太大，不利于后续“销售回笼”的启动。理想的做法是对整个**城根据建筑规划和市场需求进行分离，包括在物业持有态度层面上的分离（需要保留长期经营的物业、快速销售回笼的物业、需要进一步评估市场而暂时保留的物业），和各部分物业经营定位上的分离（专业批发市场、综合商贸市场、商务酒店等）。 首、二层物业 以玩具、礼品、文具专业批发市场定位进行建设，并最终实现物业的全部对外销售。条件允许的情况下，以此为舞台建设发展上等级的商业物业经营管理团队，以及玩具礼品行业专业商贸机构，为飞鹏集团的发展探索更多的市场机会点。 **城三层物业。在目前公司上下集中实力开展专业市场建设，和常平商贸市场前景需要进一步明朗的情况下，三层物业以租赁经营的模式进行开发是最合适的，并且在经营类别的定位上考虑与专业批发市场之间的互补，和与常平经济环境发展之间的吻合程度。该部分物业最终是否销售，视市场建设成果而后定。 把三层万余平方米物业开设成CEPA香港日用百货类商品零关税之窗（批零场）是一个值得论证的定位方向。 **城酒店。商务酒店的经营定位既能满足玩具批发市场的潜在需求，又可以填补常平酒店业的相对空白（常平娱乐型酒店和旅游类酒店居多），进入门槛低，竞争压力小。同时在经营方式定位上可考虑与专业酒店合作经营，积极寻求拓展经营渠道的机会，可以很好的展现“飞鹏集团扎根常平参与建设”的发展蓝图以赢得更广泛的政府支持，进可攻，退可守，一举多得。 首层士多物业。需要尽快与业主达成共识，整编其经营管理，统一玩具礼品专业市场的门面文章。 联检大楼的启动，可考虑委托有实力的专业策划代理公司提供捆绑式服务，把服务利益点固定在联检大楼全面启动后一定时间内的经营收入中去，如双方各注入一定资金作为前期启动资源，并以东龙公司名义与广大业主达成让利优惠共识（业主让利半年，半租半年），将部分剩余利润空间最为报酬回馈代理企业等（具体可行性办法待考）。 策略二：做大规划 写小文章 **城的定位是行业国际采购交易中心，南中国最大的交易互动平台，定位高远，具有很大的后续发展空间。同时也揭示了建设完善是一个相对漫长的过程，其资源投入同样庞大。所以，在具体运作上，有必要分而化之，逐步推进，更应该让社会和目标市场看到整个规划及各阶段建设进度。 做大规划：市场身份的快速全面的