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西 安 东 尚 新 城 项 目 可行性分析报告 国 世 通 地 产 营销管理中心市场部 二零零五年十二月 目 录 第一章 城市区域环境分析 1 第二章 项目宗地情况 2 第三章 市场分析 3 第四章 项目市场定位 15 第五章 项目优劣势、机会、风险分析 17 综 述 19  第一章 城市区域环境分析 一、西安市的过去与现状 西安，取安定西北之意，古称长安，现为陕西省省会，是全省政治、经济、文化、交通的中心。西安市辖新城、碑林、莲湖雁塔、灞桥、未央、阎良长安、临潼、蓝田、周至、户县、高陵。西安南依秦岭，北临渭河地处关中中部，海拔400米，地势东南高，西北低。气候属暖温带，四季分明，一月份最冷，平均气温摄氏零下1．3度。七月份最热，平均气温为摄氏26．7度。 西安是中国历代建都最久的城市，为我国六大古都之一先后10个朝代建都西安，长达100余年汉代张骞出使西域，唐代玄奘天竺取经，出发地和归宿都在西安。在近代，1936年12月12日，以张学良为首的东北军和以杨虎城为首的西北军，发动了震惊中外的西安事变。西安从一个消费城市变为一座新兴的工业城市，其中纺织航空、电子工业在全国举足轻重。中国的卫星监视中心设在这里。西安有正规大学24所；科研综合能力仅次于北京和上海，名列全国第三。西安是大西北的门户，也是全国陆路和航空交通运输的中枢之一，公路四通八达，铁路和航班连接全国各大城市，并与香港、日本、新加坡通航。作为全国旅游热点城市，西安年接待百万海内外游客。。1095.87 567．94 固定资产投资（亿元） 232.4 287.7 338.15 479 640.4 281．7 非农业人口数（万人） 285.8 292.6 300.04 312.9 318.5 农业人口数（万人） 402.2 402.2 402.55 403.7 406.5 进出口总值（亿美元） 12.7 17 18.70 23.1 30.93 城镇居民人均可支配 收入（元） 5416 6705 7184 7748 8544 5142 西安市自2000年以来,各项宏观经济指标呈持续上涨趋势,其中2005年上半年，GDP较上年同期增长12.6%，固定资产投资增长34.1%，在岗工人工资7446元，期增长14.3%,城镇居民人均可支配收入，增长18%。 西安市2001-2005年房地产宏观数据对比表（市场部制表） （2000-2004年数据源自西安市2001-2005年年鉴，2005年数据源自西安房地产信息网。） 年 度 指标类别 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 城镇居民人均住房使用面积（平方米） 10.7 10.4 15.15 12.06 12.9 房地产开工面积 （万平方米） 1702.6 1767.1 1173 1343 1410.8 房地产竣工面积 （万平方米） 714.8 692.6 330 339.7 584.6 商品房销售面积 （万平方米） 212.9 225.3 256.7 252.7 209.4 商品房销售额（亿元） 32.5 47.2 51.3 54.3 55.0 商品房销售指数 （1999年为100.6） 102 102.6 101.3 101.8 商品房均价（元/平方米） 1527 2094 1998 2148 2627 “商品房均价”中“商品房”含出售给个人及非个人、住宅商品房、经济适用房及非住宅等类全部商品房，其中经济适用房等低价房拉低整体商品房均价。据西安市房产信息网调研结果，截止2004年，西安商品住宅平均在售价格2975元/平方米，2005年1-11月，西安普通住宅市场售价3058元/平方米。2003年受“非典”疫影响，2004年、2005年上半年受宏观调控政策影响，房地产销售速度有所减缓，但价格平稳上涨。 三、房地产住宅市场分析 （一）西安市2005年1-11月房地产市场分析 （数据来源：西安房地产信息网信息中心） 1、西安普通住宅市场销售价格3058元/平方米，较2004年增长2.79%。 2、1-11月，70-130平方米的住宅户型成交比例占总成交比例的55%。2004年,此面积区间成交比例占到51%。成交比例明显增长。 3、商品房销售面积较上年增长2.6%。 （二）西安市2005年11月房地产市场分析 （数据来源：西安房地产信息网调研中心） 11月商品房成交面积为503644平方米，较上月增长18.67%,淡季不“淡”， 下半年来楼市销售持续高走，西安楼市已经基本走出政策调控的磨合期。 普通住宅占销售量的86.37%,较10月下降4.7%,公寓占总成交面积的 0.67%,较上期的2.16%有大幅下跌