北京中关村文化广场全程策划方案.doc

北京中关村文化广场策划报告 第一部分?市场调查与分析 北京市写字楼整体市场调查与分析（一）供应市场调查与分析（二）需求市场调查与分析（三）租售状况调查与分析二、?中关村地区写字楼市场调查与分析（一）?供应市场调查与分析（二）需求市场调查与分析（三）租售状况调查与分析三、本项目竞争性市场调查与分析（一）供应市场调查与分析（二）需求市场调查与分析第二部分?项目分析一、?SWOT分析（一）项目优势分析（二）项目劣势分析（三）项目机会分析（四）项目威胁分析二、?核心竞争力分析第三部分?项目定位一、?功能定位（一）总体功能定位建议（二）分区域功能定位建议二、价格定位（一）售价定位建议（二）租价定位建议三、客群定位第四部分?产品建议一、规划及建筑设计建议二、硬件设施设置建议及其与销售关系的分析（一）装修配置（二）智能化系统三、软环境设计建议及其与销售关系的分析（一）注重人性化设计（二）科技与生态完美地结合四、对于竞争对手的差异化经营及其分析第五部分?营销策划 营销推广策略（一）宣传地域（二）宣传力度（三）宣传节奏（四）宣传要点（五）媒体选择（五）其它推广手段二、各类销售技术及其分析（一）销售中心?（二）工地现场（三）路牌指示牌（四）人员服装（五）物业管理公司（六）宣传品三、销售收入计划及成本分析（一）?建议开盘时机（二）?建议推出方式（三）?有关销售周期（四）销售成本第六部分?合作方式及费用第七部分?我公司优势 （一）人员优势（二）管理优势（三）发展商背景（四）强大的综合研究能力（五）经验和资源优势（六）部分业绩历数 第一部分?市场调查与分析 一、?北京市写字楼整体市场调查与分析综述：通过对北京写字楼市场总体供需对比分析，北京写字楼市场的供需均在逐年增加，但从长期的发展看，随着加入WTO进程的逐步加快，CBD区域、中关村区域与金融街区域内还是存在发展潜力。目前写字楼的租售情况在以稳中有降的趋势发展。但是我们认为随着中关村地区写字楼市场的逐渐成熟，周遍商务气氛的渲染，中关村地区写字楼还会有很大的发展空间，是北京市写字楼最有前景的区域。 （一）供应市场调查与分析1、写字楼供应量分析从京城写字楼市场供给量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。1999年共有15栋写字楼入市，建筑面积总计约68万平方米，比1998年减少了43万平方米；?2000年新入市的写字楼约为90万平方米，较1999年上涨22万平方米，2001年共有11栋甲级写字楼入伙，为市场新增供应189.2万平方米，这几乎是2000年新增供应的两倍。截止到2001年底，北京市甲级写字楼存量达到527万平方米。那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市场供应量的一部分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。 2、写字楼供应区位特征写字楼供应板块特征明显，东西供应差异不大。从分布上看，东部写字楼主要集中在中央商务区及其附近地区，西部写字楼主要集中在中关村及金融街地区。从供应量上看，2001年北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。东部写字楼的新增供应量为91万平方米，包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。这说明北京主要的商务区办公环境有了好的改善，投资区域集中化开始向多元化方向发展，这既是城市的进步，又是北京写字楼市场成熟的表象。?北京写字楼的发展具有明显的集聚性，例如东三环国贸区域、金融街—西长安街区域、中关村区域、王府井—东长安街区域等。这些区域写字楼的集聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的关联，同时这些商圈的形成又直接带动了本区域其它类型房地产的发展。在区域化的发展过程当中，逐步产生的对写字楼的市场需求也是呈区域化集聚的，写字楼供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡而出现了较为明显的区域化分布。 （二）需求市场调查与分析1、写字楼需求量分析从总体上看，2001年北京写字楼的需求比2000年有明显地下降，这可以从这两年写字楼的吸纳量上看出来：2000年北京甲级写字楼的吸纳量约70万平方米，而2001年仅24万平方米。同时，据戴德梁行的数据反应，写字楼的空置率也出现了大幅上扬---从去年第四季度的7.2%涨到今年11月份的14.3%，上涨了将近两倍。当然，造成这种状况的原因是多方面的。首先，2000年蓬勃发展的互联网行业今年几乎陷入停顿，许多网站或是缩减面积，或者干脆倒闭；其次，世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水