南京市房屋销售流程.doc

南京销售流程 商品房预售 　　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。　　　　商品房预售，只适用于城市商品房.并在预售前,向南京市房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。　　　　商品房预售应当符合以下条件：　　　　1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　　　2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；　　　　3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。　　　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报南京市房产管理部门和土地管理部门登记备案。　　　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 南京市商品房预售许可证办理： 办案承诺时间：10天 一．?申报程序 1．??确定共有共用部位 （207室??电话 2．??入网申请???????? （701室??电话 3．??入网认证???????? （301室??电话 4．??预售申办???????? （201室??电话 二．预售申报资料（除图纸外均用A4纸复印件） 1．??商品房销售申请书 2．??授权委托书 3．??国有土地使用证（如已设抵押权须由抵押权人提供同意办理的书面证明） 4．??建设项目批文 5．??建设工程规划许可证 6．??建设工程施工许可证、施工合同、施工进度说明（附工程进度表） 7．??规划核准红线图（1：1复印件） 8．??人防批复、交管局批文9．??预售房款监管合同 10．?前期物业管理协议及备案证明或物管公司资质证书 11．?地名办批复及公安门牌编号（非必收件） 12．?外销批文（非必收件） 13．?预售商品房共有共用部位审核表（207室） 14．?商品房预售方案、资金投入证明 15．?南京市房屋建设工程白蚁预防证明或白蚁预防临时证明（虎踞南路88号申办） 16．?入网认证收件收据  三．?特别提醒 ?????　申请人提交的上述证件复印件须加盖公章，同时携带原件核验 南京市房屋销售流程： 认购→签合同→贷款→收房→办证→物业 认购： 　排号 　交定金 　签定认购书 买房排号 　　在排号这种认购方法出现之前，对现房和准现房的认购一般采用先来先选的原始方法。对于消费者来说，可以不受干扰地进行选择。选房没有时限，反复、比较着看，交房时的纠纷自然就少了。对于开发商来说，这种方法几乎没有使用激励机制和宣传策略，售房周期比较长。 　　　排号最早出现在经济适用房的认购中。经济适用房的价格低廉、需求量大，必须排队才能买上房。南京还出现过提前三天排队购房的现象，雇用民工排号也不是什么新鲜事。目前，很多楼盘都采用了排号的认购方式。排队“抢”房会给消费者造成供不应求的假象，从而促使消费者尽快选择。 　　　更为常见的认购方式是先排号再摇号。如果某一户型或楼层的房号有限，就从已经缴纳定金的消费者中随机抽取一部分。这种营销方法用竞争机制刺激消费者，你不买后边还有那么多人等着呢。 定金与订金： 　　　在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 　　　签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 签定认购书： 商品房认购协议（在办理销售许可证后领取） 签合同 　　　签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。 　　　南京市购房合同分两种：一是“南京市商品房买卖契约”(期房)，二是“南京市商品房现售合同” (现房)两种。 　 　　　买卖契约(期房)和现售合同(现房)的区别： 　　???买卖契约在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。 ??? 　　现售合同适用于商品房现房销售(竣工验收合