南城一品 (NXPowerLite).ppt

《南城一品》整合营销报告 武汉迈恳地产顾问 2010年6月 项目背景 本案位于咸宁温泉区南部，对面为县城长途客户站。 本案由随州某地产公司开发异地开发。 现场场地已基本平整。 拆迁工作基本完成，仅剩少量钉子户。 本案周边多私宅，无开发项目。 项目经济技术指标 咸宁概况 咸宁市是武汉城市圈的重要组成部分。是湖北东南片区区域性中心城市。 咸宁市位于武汉南部80公里处，是湖北省的南大门，与湖南、江西接壤，成为武汉、长沙、南昌金三角中的中心城市，有着独特的区位优势。 咸宁行政区划 咸宁城市定位 咸宁经济发展 全市GDP近几年均保持了10%以上的快速增长； 2008年开始统计方法有所调整，排除这个因素，同年GDP较上年仍有12.2%的涨幅； 2009年GDP中，第一产业增加值55.48亿元，增长2.7%；第二产业增加值96.02亿元，增长19%；第三产业增加值83.15亿元，增长13.1%。 咸宁人均GDP在2009年突破了8000元大关，并且依旧保持了强劲的增长势头； 统计数据上看2008年人均GDP有小幅下降，但如果排出统计口径调整的因素，实际仍比上一年度增长了10%以上； 恩格尔系数是反映一个地区居民在食品方面的消费所占收入的比例，按国际通行的标准，只有恩格尔系数保持在30%以下，这个地区才勉强称得上发达，我国目前只有沿海少数城市恩格尔系数接近这个标准。咸宁的恩格尔系数表明当地居民生活水平稳定在小康水平。 农村居民恩格尔系数表明，近几年农民的生活水平正在逐步得到改善； 从今年国内的食品特别是农副产品价格的涨幅看，预计今年咸宁居民恩格尔系数将有所上升。 咸宁楼市分析 咸宁土地市场 根据咸宁市住房建设规划（2008～2012），2009年咸宁市将供应各类商品住房建设5250套，建筑面积52万平方米，计划供应住房建设用地600亩，而从09年实际成交的1000余亩来看，实际供应远远大于计划供应，政府控制非常不严。 小宗地块仍在不断推出，致使各项目档次参差不齐，市场一片混乱。 新区周边有大量土地成交，加上之前成交但尚未启动的项目，本项目面临非常大竞争压力。 2009—2010年土地成交一览表 在售项目销售状况 当前咸宁市场在售商品房的主力客户为外出务工的返乡客户，包括城区客户和周边乡镇客户。当地居民主要为城区和周边县城的公务员、教师、医生等事业单位编制人员及个体经商户等其他高收入人群。 本案周边以及县城居民由于单位集资房和大量自建房的存在，很大程度上抑制了该类人群的置业需求。 “低开高走”是本案及本案一期最重要的价格策略，也是整个项目运作过程中始终应贯彻执行的价格策略。 在定价方面重点考虑以下几项因素： 实景绽放的生活展示，使本案的产品有一种物超所值的感受，使价格具有一定的产品支撑力，并体现产品中高档次的定位； 区位发展潜力，新区各项设施的不断完善及新区地位的不断突显，提升了本案的附加值，使买家对产品的认同度较高； 朝向、景观、便利性是影响定价的重要因素； 工作前提： 销售时间、广告公司、名称及注册、销售等； 现场包装、销售人员到位、销售电话到位，项目200问、周边导示系统 物料准备： VI、项目名称、LOGO及延展、现场包装、包装方案、活动方案、样板房设计开始、总平图、户型图、认购意向书、客户登记本、条幅、入口导示牌、灯杆旗（小区内） 工作前提： 销售中心重新改造完毕，预售证取得时间确定、查勘报告确定、配套方案到位，选房、促销方案制作、春交会展位确定、样板房、看楼路线包装、销售资料到位、网站开放、软文报纸、大门、广场、道路施工完毕。 物料准备： 宣传海报、效果图、彩色平面图、条幅更换、优惠权益书，认购须知、选房相关材料、财务（POS机、点钞机、保险柜）、模型 。 工作前提： 预售证、银行按揭、报纸软文、开盘前多途径广告轰炸、开盘系列活动 物料准备： 销控板、茶点、小食、背景音乐、活动主持人、活动设备、生活手册、楼书、条幅更换、围墙道路。 工作前提： 可减少一部分广告投入，以针对性较强的营销手段为主，进行精确打击，注重活动营销，旺场，截客。 物料准备： 重要节日营销活动方案、咸宁房交会展位设计方案。 工作前提： 相比上一阶段，增加一部分广告投入，并注重老客户（VIP客户）营销，实现以老带新，清扫尾盘。 物料准备： 广告投放执行方案、老客户（VIP客户）营销执行方案。 在允许经营平衡的范围内，建议适当增加居住区户内外的休闲运动类设施，以丰富小区的居住文化，增强居民的参与意识，提高潜在的销售卖点。 4、景观配套 高品质的物业管理服务是物业售出后保值增值的关键筹码 ，也是社区内外环