合富辉煌2010年5月31日昆明云投·西城金融项目发展策划报告暨规划设计建议 (NXPowerLite).ppt

案例借鉴：正义坊一层铺位划分 一层入口 外铺向两侧街道开放营业 内铺位向中央通道开放营业 中 央 通 道 外铺内普均可对外销售 一层利用中央通道和两侧街道，形成四条商业铺位，分别对内经营和对外经营，局部商铺，形成大进深对内对外两面经营铺位。均可实现对外销售。 部分持有商业，使用零租金合作经营方式进行招商（同汇都国际港都家居生活馆） 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：正义坊二层铺位划分 上楼扶梯 步行观光回廊 铺位 露天大厅通道 ＄ ＄ ＄ ＄ 收银台 南馆 通道 二层通过观光回廊的设置，将铺位划分为三排，同时确保回廊具备一定的观光休闲性质。沿回廊划分铺位，均可实现对外销售。 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：柏联广场 共6层商业，单层面积约3000平米，约40%商业外销 商场为百盛商业，地下一层为百盛超市 首层半开放式商业动线 弧形面墙，增加外向开放商业的展示面 中央大厅两侧形成回廊，周边商铺为一线铺，1——6层可销售。 回廊与商场建形成人流通道。 外销商业 外销商业 外销商业 外销商业 一层 二层以上 仅中央大厅周边位置形成铺位，可对外销售。 持有 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 外向型外销商铺 案例借鉴：大连胜利广场 占地面积：2.7万平米 建筑面积：14万平方米 电（扶）梯：75部 地面出入口：67处  日客流量：80万人次 功能：集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的超大型购物中心 67处地下出入口，相当于每400平米就设置一个地下出入口的超级通道体系。 内部通道四通八达，地下商业街区式分布。 地面出入口分布（部分） 地下通道（部分） 地下商业街区 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 案例借鉴：顺城地下商业 超市 商场 设置宽敞通道（不小于20米） 沿通道两侧形成铺位，可对外销售 通道内形成可对外出租摊位 设置快速聚集人气中小型生活超市（约1200平米），人流。 商场部分由王府井运营。 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 地下商业通道设置及铺位划分 如图所示： 地下出入通道 三线铺位（约6000平米） 通过采光通道的设置，将大体量商业划分为四个区域（每区域约2000——4000平米）便于利用。 下方斜三角区域为生活配套区，约10000平米（含生活超市3000平） 生活超市（社区生活配套区） 地下通道，局部可采光，必要部分可通过消防车 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 本案铺位划分（一层商业） 一线铺位（对外街经营）约6000平米 可考虑以对应内街铺位或一二层连为一体 一线铺位（对内街经营）约6000平米 对外街经营：业态为品牌快餐、银行、药店、品牌百货 对内街经营：业态为品牌百货 中央服 务大厅 建议一层整体商场经营。 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 本案铺位划分（二层商业） 如图所示： 红色粗线为（约12米宽）通道 镂空，扶梯及观光电梯 一线铺，约12000平米 四层、五层商业不进行铺位划分 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 本案铺位划分（三层商业） 如图所示： 三层商业不连通，双塔部分作为富滇营业大厅使用 镂空，扶梯及观光电梯 二线铺，对内经营，约7000平米 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 铺位等级划分 规划设计建议——商业 客户群推导研究 调研小结 商业动线设置 铺位划分 业态布局 产品定价 项目核心卖点体系：四大核心 三大中心 第二部分：项目建议暨规划设计建议 谋求差异化定位和项目变现之间的平衡点 写字楼部分 写字楼客群推导 以大型企业总部、投资、银行、保险、证券、经纪、咨询等企业。 高端写字楼客群参考 现状确定入驻企业 云投和富滇品牌带动 规划设计建议——写字楼 客户群推导研究 产品组合 产品建议 产品定价 高档写字楼以承租能力较强的房地产公司、企业总部、金融类企业等业态为主。 银行集中区域写字楼以金融类、咨询类公司为主 客户群属性界定 办公形象的高标准：对办公外在形象和内部办公环境形象要求较高。 资本密集型：资本密集型行业，与银行业务往来较多。 金融行业的聚集性：金融行业聚集，节约公共配套成本和业务往来的时间成本。增