商业地产开发de要素.doc

近几年，原一直开发住宅产品的各地房地产开发商正大举进军商业地产的开发。由于商业地产的开发商很多都是直接从开发住宅转过来的，因此，在商业地产的开发中留有很多住宅开发模式的痕迹，甚至很多开发商在商业地产的开发中直接照搬住宅的开发手法。也正是这种直接套用住宅开发的手法造成了很多商业地产死得不明不白；住宅开发得红红火火，怎么到了商业地产就不行了呢？归根结底就是商业地产与住宅开发有着完全不一样的开发特点，主要体现在赢利模式的不同。 　　住宅开发往往只强调销售率，即卖得越多就越成功，而商业地产的赢利模式则较为复杂。一方面商业地产的开发过程复杂，即要涉及到开发建设、销售、租赁及经营管理等多个环节；另一方面商业地产的利益博弈方多，主要包括开发商、投资者、经营者和经营管理机构等。而且每个博弈方都有自己的利益点，所以多个博弈方又构成了多个利益方。开发商在商业地产项目运作中必须充分权衡各方的利益关系，找到一个利益平衡点，而不能由开发商自己将利润空间占尽。利用住宅的方法来运作商业地产项目，最致命的一点就是试图全部以分割产权销售来获取收益。在这种思想的指导下，才用住宅中成功的小户型模式来规划、开发商业地产项目。只有地产，没有商业，希望通过销售小面积商铺来获取收益，这种完全不考虑经营者日后如何经营做旺的操作方法，严重违背了商业地产项目的运作规律，因而自然遭到了失败。 　　商业地产最大的特点就是商业+地产，既有地产这一载体，又必须充分考虑商业经营做旺和投资升值的问题。与之相应的是商业地产拥有三种基本赢利模式：销售、租赁与合作经营。而在实际操作中，在三种基本赢利模式基础上还可以组合出另外四种赢利模式，即销售+租赁、销售+合作经营、租赁+合作经营及三者兼有的赢利模式。避免商业地产做死，最起码应该用商业地产的操作手法来进行，而不应盲目克隆住宅的操作方法。根据国外成功的商业地产经验，以租赁为主，进行统一经营、统一管理将是保证项目做旺的关键。而将产权进行分割后，形成小面积的商铺进行销售，则会造成业主过多的局面，往往导致项目在运营管理中很难将各方的意见协调一致，难以统一规划业态、统一招商、统一进行经营和管理，不利于项目整体做旺。 　　如何规避商业地产开发的风险 　　第一 思路决定出路 　　目前，国内商业地产开发商很多都是由房地产商转化而来，许多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物业管理方式代替商业经营管理来管理商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业后却很冷清，往往赚了楼市却亏了商场。 　　第二 要规划更要策划 　　从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。 　　第三 商业定位、整体布局事关开发成败 　　除了资金、人才、程序等等方面，具体到技术层面来说，商业定位决定项目的成败。商业中有两句名言，第一句是隔街死，一条街20米宽，这边火得很，那边就是死店，还有一句是一步差三成，哪怕是门挨着门开，差一步你的生意就比别人差三成，什么意思呢？这说明了商业的定位和整体布局的重要性。 　　商业地产定位必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时应先商业后地产，而当前许多商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成“冷”场一个，无法后续经营。据调查，目前国内的七成商业项目就是因为整体布局先天不足造成失败的，很多开发商都认为商业地产失败的原因，是市场供大于求或者重复建设，其实商业地产的失败不在市场。实质原因是开发商和经营者缺乏现代商业运作理念，往往套用房地产模式或传统的商业地产搞开发，未能真正做到先商业、后地产，对商业定位和整体布局认识不足。殊不知在不同的业态里，对地段好坏的标准是不同的。更不了解在现代商业地产项目中不同的业态对建筑有不同的需求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。 　　第四 招商是关键但招商成功不等于万事成功 　　商业项目的成功运作，招商是关键。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商工作不同于住宅的销售工作，不是单纯的