商业地产开发八大歧途.doc

地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 商业地产开发八大歧途??2004-8-31?? ●沿用住宅开发思路，难以取得商业地产的成功　　●缺少宏观系统支持 运营面临巨大困难　　●盲目攀比，规模超越区域需求　　●违背设计规律，建筑群体以及空间难于成功　　●过度追求商业利益而破坏城市形象　　●抛弃文化的商业重建是自杀性开发　　●购物不是商业消费的唯一目的，体验性消费不足　　●单一商场建设不能满足现代生活需求　　 　　近日，在旺德行商业投资咨询公司主办的商业地产研讨会上，众多商业地产专家、零售业的代表和建筑设计、规划专家对商业地产的现状进行了探讨，并介绍了欧洲商业地产项目管理的先进经验。为此，记者走访了五合国际建筑设计集团中国区总经理刘力博士。　　沿用住宅开发思路，难以取得商业地产的成功　　目前商业地产的开发大多还在沿用住宅开发思路，这是不可取的。商业地产和住宅项目存在很大区别。住宅项目开发商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究做出产品定位，决定户型的比例以及住宅产品类型。但在大型的综合商业项目上完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，开发商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。　　其次，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目前期收益进行后期的开发。而一个大型商业项目则需要一次投资建成、才能形成商业气氛。而对于有些主力店，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式要求发展商具有极其雄厚的资金储备，以及抵御风险的能力。　　此外，专业化公司在商业设施的开发中，比住宅开发过程中具有更重要的作用。专业化公司，一方面指专业化的顾问机构公司。国内很多发展商对这些不够重视。大型综合商业中心的地产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要。另一方面，开发商正确选择有商业地产经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。建筑师都可以做住宅设计，但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。　　缺少宏观系统支持 运营面临巨大困难　　商业设施开发的选址，要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑规划地块内要建立足够数量的停车位，还需要城市交通系统的支撑。根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施的支撑，例如北京某Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ，规划超过６０万平方米，其规模应是市级商业中心定位，但没有相配套的城市道路交通体系，投入运营后，将会给周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然影响自身经营发展。商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模，收入消费水平，消费习惯，职业与知识结构。服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。　　据有关部门不完全统计，国内目前有２００余个大型Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ 项目正欲上马，除北京、上海、广州等大型城市，中小城市也纷纷向大Ｍａｌｌ冲击。Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ在国内的开发普遍处于一个探索阶段，并不是所有城市都适合，特别是在大型Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ的选址上，开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其至关重要的影响。　　盲目攀比，规模超越区域需求　　实际上，合理的规模是Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ正常顺利运作的重要保证。商业地产的规模的确定是由城市区域性需求所决定的，而不是由城市人口规模或城市规模来确定的。在投资规模上不是越大越好，当规模达到某一临界点之后，其收益能力反而会降低，使开发项目处于竞争劣势。　　对于Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ这类大型商业设施建筑融资的困难开发商要有充分的认识。因为这类项目投资太大，投资回报周期长，一般在８～１０年以上，加上银行对这种新的业态不熟悉，通常对这类项目贷款极其谨慎。北京早期的几个著名Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ搁浅，最主要的原因是开发资金不足。　　违背设计规律，建筑群体以及空间难于成功　　一栋４万平方米的商业建筑，前面或许可以有１万平方米的广场，但一个４０万平方米的商业建筑群就不能设计１０万平方米的中心广场。１０万平方米的广场尺度已经超过了商业建筑所需要的舒适的室外空间界限，不利于商业气氛的形成和消费者的购物活动。这种事说起来令人觉得荒唐可笑，难以发生。但在我们遇到的几个大型商业项目中，业主或城市主管部门都要求规划建设一个数万平方米的大型广场。在这种情况下，我们都是采取化整为零的方式，规划设计一系列尺度较小的广场群，即保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富