商业地产选址指南：咖啡店投资百万选址最关键.doc

商业地产选址指南：咖啡店投资百万选址最关键面积约300平米，宜选消费群集中的临街商厦或写字楼首层 　　刚从国外工作归来的杨先生准备把多年积累的150万元做点生意。他发现，喝咖啡已成为众多年轻人的时尚。因此，杨先生打算开一家咖啡店。 　　但由于是初次投资，再加上不熟悉北京市场，杨先生拿不准是加盟品牌咖啡店还是自行开个小咖啡馆，于是委托记者向专业投资人士咨询。 　　「定位」 　　百万元投资考虑长线回报，建议加盟品牌店 　　就市场而言，咖啡休闲属于新兴餐饮行业，随着人们消费观念的转变和商务活动的需求，咖啡馆越来越受到人们的欢迎，因此市场前景看好。 　　伟业商业人士指出，像杨先生这样资金实力比较雄厚，但不甚熟悉市场的投资者，主要应该考虑投资的长远回报。因此，虽然自己开店的投资成本可能较低，但既需管店面又要做营销、促销、研发和管理制度等，可能分身乏术，无法做得很好。相比之下，加盟品牌店是个不错的选择。 　　北京上岛餐饮有限公司市场部经理肖宇有多年的市场经验，她建议杨先生选择一家具有一定的市场知名度和美誉度的品牌作为入市的依托。原因是咖啡馆在国内兴起时间并不长，市场仍属于发育期，加盟可以减少失败风险。 　　肖宇分析说，这主要是由于基本上接受加盟的总部可以把其开店模式复制给加盟店，只要照着去做就行了。而且品牌加盟店的知名度比独立开店高，更容易吸引顾客。 　　业内人士还指出，加盟的咖啡店由总部提供后勤、商品及第一手的市场信息，投资者只需负责店务操作及店面管理，优势明显。记者了解到，目前在北京的加盟咖啡店主要有上岛咖啡、西提岛、林宝坚尼等品牌。 　　「选址」 　　宜选人气旺盛商厦、写字楼转角处店面 　　投资咖啡店有一定的风险，经营特色和经营战略固然重要，但选址和店面的装修也至为关键。 　　肖宇表示，咖啡加盟店是否经营成功，70%依赖于选址是否准确。由于北京禁止在住宅底商开设餐饮店，因此一般应该尽量在城市、城镇新旧区交接处、商业旺街以及虽不繁华但确有发展潜力的地段。选择购物消费人口集中的临街商厦和写字楼效果最佳。此外，一些附近有商圈的大型新兴社区的商业街，也适宜开咖啡店。 　　咖啡店一般要求交通要十分便利，最好在十字路口、“L”面（即直角形转角）或“M”面（圆形或椭圆形转角处）。另外，为了有效吸引客源，店面一般最好选在一楼，如果选择二楼则必须要有独立的进出通道。 　　肖宇还提醒投资者，咖啡店的满座率、桌面的周转率以及气候、节日等因素对收益影响较大。特别需要注意的是，大部分市民仍然没有喝咖啡的习惯，而咖啡馆的消费却相对较高，主要针对的也是收入较高的白领阶层，属“窄众”消费，因此应重视店面的装修风格和文化氛围，注意捕捉消费者的心理。 　　■成本测算 　　300平米咖啡店启动资金约80万元 　　以上岛咖啡为例，开一家标准的300—400平方米的咖啡店，启动资金大约在80万—100万元之间。 　　具体包括：4年共20万元的加盟费、5万元的保证金、标准为1200元/平米的装修费（由上岛工程部负责指导装修）、设备费8万—10万元（包括厨房设施如咖啡机、磨粉机、水处理设备、音响、空调、收银系统等固定资产设施）、家具6万—10万（如吧台、沙发、桌椅等）、户外广告3万—5万元。此外，还需预留部分流动资金维持店面运转。