商业城策划.doc

金星商业城营销策划方案 一、市场定位 （一）定位基本原则： 1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定； 2、针对特定目标市场，而非整个市场； 3、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势； 4、走特色的路，寻求差异化的产品。 （二）定位策略 金星商业城位于经济技术开发区大学城内，正对合肥工业大学，东侧为开发区管委会大楼，是经济开发区的CBD。由于金星商业城所处的地理位置，决定了其定位应该于经济开发区大学城的整体定位保持一致，才能将地理位置的劣势变为优势。经济开发区大学城区域定位为科教文旅游地块，可以根据大学城的科教文定位将金星商业城定位为有特色的商业地产，区别与其他三家。由于人口密集度较低，主要人群为大学生和少部分常住人口，人气不能充分聚集，大型的国际化卖场处于利益考虑，未必投资。针对未来在商城里消费的人群，一期商铺，宜定位成大型名牌的中低档商业群体的聚集地，其目标客户也为此类客户。 (三）定位推导思路 1、项目的目标市场定位 潜在的市场消费群为中青人居多，一部分是大学生，另外一部分人是居住在周边小区业主，这部分人群的消费能力很强，大学生愿意并主动接受新事物，而且随着扩招、工大搬迁，人口基数逐渐增加，周边的小区定位也是中高档次，业主基本为社会中产阶层，经济实力和居住的房屋是成正比关系的，这部分群体的消费能力也相当强。但是同时这部分人对于过于奢华的消费也显得力不从心，牌子响、档次适中的产品成为他们的首选，（别克君威买不起就买别克凯悦，好歹是别克的品牌） 2、项目营销推广的主题定位 任何一个产品的营销推广其实可以总结为一句话：公司的产品通过市场流通到客户手中。公司的知名度可以推广项目、项目本身的优势可以推广项目、市场宣传整合可以推广项目、客户口碑宣传可以推广项目（流通主要指快速消费品） 从市场看，由于金星房地产公司成立时间短，开发项目少，未在市场上给消费者留下很深的印象，更谈不上信任感。 ， 产品即项目的工程质量、科学的经营管理、可预见的投资收益性、区别于其他项目的优势等等这些都样达到一流的水平 商铺的市场整合宣传的最有利的卖点无外乎“赚钱”两个字，推广主题明确定位投资赚钱，稳投稳赚。 客户即客户的口碑宣传，新客户往往通过老客户来挖掘，金星家园的很多客户就是老客户带来的，因此对客户的维护非常重要，客户的一句话往往可以顶我们做一个整版广告，除了对客户的正常维护，重点就是利用自身的资源为客户提供收益的机会。 3、项目的销售价格定位， 通常情况下，一层商铺价格为当前平均住宅房价的2—3倍，二三层价格为当前平均住宅房价的1.5-2倍，结合金星商业城的现状，东边天时商埠、大学城商业中心，西边天洲商业街等商铺，另外还有小区的零星商业配套，竞争对手比较多，加上大学城商业中心等建成商铺的经营不佳的状况对投资者的信心也是一个打击，因此，金星商业城宜低价开市，随着商业气候的成熟逐渐上扬。 4、推广通路定位 从商业城的规划看，单间最大铺面64平米，适宜个人投资，客户基本定位为“中小老板”（如有大型商场入驻另算），年龄在35—50之间，文化层次中下等，对于直接的广告诉求、刺激性广告较为敏感，不宜软文宣传，对大众通俗媒体感兴趣，报纸：新安晚报（看房车）、安徽商报，公交车（量大）、安徽电视台（第一时间）、工地围墙包装、DM单页 二、项目总体评价 （一）项目概况 金星商业城位于大学城商业中心区域，北临纬四路，南临丹霞路，西至经四路，东至西石鼓路，东南面对合肥工业大学北大门，东北两面与绿轴公园相连。周边有金星家园、翰林雅居、翡翠花园、华宇未来城等众多高档小区，地域自然环境、商业价值得天独厚，地块为规则的正方形，包括商铺和写字楼两种建筑类型，分两期进行，一期开发商铺，二期开发写字楼。 （二）技术资料 项目总占地面积：50亩 总建筑面积：5.43万平方米; 容积率：1.62 覆盖率： 绿化率： （三）周边配套 1、项目所在区域居民家庭数量及人口总数 周边常住人口为住宅小区居民、各高校生活区居民、当地拆迁居民，流动人口为各高校学生、外来务工人员，在近几年各住宅小区的入住率都不高，人口总数中流动人口占大多数比例，常住人口比例较少。 2、居民习惯的日常购物场所 金星商业城所在区域为将来的合肥新城区，但从目前来看离繁华尚有时日，而且目前经济开发去的中心位置为明珠广场一带，人流到了明珠广场、徽园一带就停止不前。当地居民及大学生是金星商业城的主要消费群体，但有部分大学生和有私家车的居民会利用空闲去市内集中采购，导致部分客源流失。 3、周边居民文体设施 缺乏大型的公众活动的文体场所，虽有公园，但形同虚设，除购物外，居民户外活动的机会比较少。 4、医疗卫生 该区域大型医院没有，多为小诊所，安医第二