嘉华国际上半年推广方案.doc

嘉华国际2006年上半年推广策略 第一部分 市场分析 第二部分 本案综合分析 第三部分 本案的推广策略建议 第一部分 市场分析 一手市场 1、武康整体市场的供求关系 §1.1目前市场供应情况分析（表一） 物业 类型 楼盘名称 总套数 在售套数 已售套数 销售率 市场存量 潜在供应量 公 寓 春溪华庭 559 一期124 二期200 一期100 二期23 一期80% 二期11% 101 235 格兰维亚 400 未售 400 绿城·桂花城 1600 一期272 二期188 一期216 二期56 一期80% 二期30% 188 1140 绿城·西子百合 1000 未售 1000 河滨城市公寓 500 500 470 94% 30 蓝色港湾 1100 1100 1050 95% 50 中兴公寓 94 94 50 53% 44 嘉华国际 436 258 104 40% 154 178 总计 5689 2736 2065 75．5% 571 2953 单位：套 结合本案分析：从表格一中我们可以看到，武康公寓整体供应量较大。河滨城市公寓和蓝色港湾因为开盘较早所有销售基本完成。经过2004、2005年的市场消化，目前市场存量不多，只占到在售量的21%，市场暂时处于供方短缺的状态，因此将有部分的市场潜在供应量将释放到市场，预计2006年4、5、6三个月的绿城·西子百合和格兰维亚将投入一部分房源进入市场，对于本案将进入一轮新的市场竞争。 §1.2市场吸纳情况分析（表二） 楼盘名称 开盘时间 已售套数（套） 销售周期（月） 月均销售量（套/月） 中兴公寓 2005年4月 10 5 春溪华庭 一期05年4月 10 10 二期05年10月 4 6 蓝色港湾 2003年 河滨城市公寓 2005年元旦 14 33 绿城·桂花城 一期05年4月 10 21 二期 10月22日 4 14 嘉华国际 2005年12月17日 104 2 52 总计 2065 87 24 结合本案分析：从上面表格中可以看到，武康整体公寓的去化率不高，如春溪华庭，绿城·桂花城等高价盘的去化率都低于武康平均水平。从目前两个高价楼盘的二期去化率上分析，武康高价房的消化能力相比一期明显减弱，需求量减少，消费选择更加理性。去化率较高的主要集中在河滨公寓，蓝色港湾和本案。河滨城市公寓和蓝色港湾因为进入市场早，当时属于房产陡升阶段，同时竞争楼盘较少，客户资源也丰厚，所以销售较好。但本案推出时间在房产新政后，户型精致和低总价在去化率上得到了很好的证明。因此2006年武康市场将更加理性，对于经济实用型的房源还具有较强的消化能力。 2、武康目前在售楼盘户型、价格，销售情况的分析 §2.1单价分析（表三） 物业类型 楼盘名称 均价（元/m2） 公 寓 春溪华庭 一期3675 二期3724 格兰维亚 未定 绿城·桂花城 一期4100 二期4200 绿城·西子百合 不低于4200 河滨城市公寓 3500 蓝色港湾12号楼 3600 中兴公寓 3160 嘉华国际 3185 总计 3550 红线表示武康市场均价3550元/m2 结合本案分析：通过对武康在售楼盘的价格上统计，武康市场均价在3550元/m2元左右，其中有四个楼盘与均价相近或超过市场均价，其中绿城·桂花城依靠绿城的品牌和春溪华庭依靠地段的优势在当地目前属于高价的楼盘。从目前武康高价房的销售情况来看，武康高价房市场已经饱和，2006年绿城的百合公寓也将进入市场。但同时消化能力却没有提高，因此在高价房中供求矛盾将更加突出，高价房滞销可能性进一步扩大。反观低价房，目前在售的主要是中兴公寓和本案，两个盘共61622.4万方，供应量小，同时市场潜在供应量也少。低价房的需求相对高价房较为旺盛，因此低价房的供需矛盾比较缓和。本案销售压力相对高价房小。 §2.2户型及总价分析（表四） 楼盘名称 主力户型（室/厅/卫） 主力面积（平方米） 主力总价（万元） 中兴公寓 1/1/1 50 15.8 2/2/1 110 34.8 3/2/2 136 43 蓝色港湾12号楼 3/2/1 136 49 4/2/2 153 55 河滨城市公寓 1/1/1 42 14.7 3/2/2 138 48 桂花城一期 3/2/2 135 56.7 4/2/2 147/155 61.7/65.1 桂花城二期 2/2/1 99—112 40—44.8 3/2/1 128 53.8 3/2/2 143 60.1 春溪华庭一期 3/2/2 132—136 50—55 4/2/2 141