地块指数模拟系统算法介绍（以杭州为例）.pptVIP

地块模拟系统介绍 赵金莲 2009-5-6 总体介绍 AltaValue SKP 独创的地块模拟系统，通过地块模拟系统，我们可以得出如下结果： 评估外在地理位置因素不同的几个地块，在某城市整体购房客户群心中的重要程度； 评估不同类型的人群对各个不同外的在地理位置因素的重视程度； 根据某一地块的外在地理位置因素，判断此地块最适合哪类人群。 地块模拟系统制作说明 建立在人群细分基础上 共有10大外在地理因素，每个因素会包含若干子属性（后面会有说明） 根据受访者对10大外在地理因素及其每个子属性进行打分的结果，建立模拟系统 制作流程-数据 制作流程-楼盘位置给分算法I 制作流程-楼盘位置给分算法II 制作流程-楼盘位置给分算法III 我们选择使用哪种“楼盘位置给分算法”的标准 使各子属性能明显区分开来 但又不能差距过大 当然，以上方法只是参考，其他合适的方法也可以应用 制作流程-外在地理因素以“total和1)首次置业 未婚或已婚无子女”为例,其他类人群同此 制作流程-外在地理因素减分系统 制作流程-外在地理因素得分汇总 * 子属性-重要程度平均分 -3到3分制下，各类人群对个子属性的打分的平均分 限于SPSS数据处理要求，将其转换为0-7分制下的平均分 10大因素-百分制分数 百分制下，各类人群对10大外在地理因素的打分的平均分 各列总和均为100分 由于“楼盘所在位置”属于硬性指标，是不可改变因素 因此，我们在加权得分时，赋予楼盘所在位置的子属性更高的分数 此处，在确定使用哪一种算法时，是以total的百分制分数为例，作为测试数据 也可以用其他人群的打分，作为测试数据 此处，在确定使用哪一种算法时，是以total的百分制分数为例，作为测试数据；也可以用其他人群的打分，作为测试数据 注意：“百分制分数”和“重要程度平均分”必须是同一类人群的分数 计算不同人群”楼盘位置给分算法”时，数据要换成相应人群的打分 “5.45”是以下5个子属性的平均分 5个子属性的平均分与“5.45”的差值 “0.9”为5个差值的绝对值之和 “对应分数变化”=“占总离差的百分比”*“百分制分数”/2 “赋予分数”=“百分制分数”+“对应分数变化” 1 2 “0.52”是极差：5个子属性的重要程度平均分中最大值与最小值的差 具体说明，参见上页“1”和“2” 0.29=5.44-5.72（最大值） 其他计算方法同上 0.56=0.29/0.52 其他数值计算方法同上 这两种方法，只是在“对应分数变化”中的计算不一样 12=0.56*21.64 6=0.56*21.64/2 “赋予分数”=“百分制分数”*“对应分数变化” 如，10=21.64-12（四舍五入） 22和25区分不明显 10和22差距过大 最后，选取此方法计算“楼盘位置给分” 21.64、17.32、12.46都为百分制分数 21.64、17.32、12.46都为百分制分数 “楼盘所在位置”各子属性重要程度的平均分的均值 “楼盘所在位置”各子属性重要程度平均分的总和 各子属性重要程度平均分与总和的比 百分制分数与各子属性权重的乘积 所有样本”子属性-重要程度平均分”的均值 算法参见-excel杭州房产二期地块模拟指数系统【子属性-重要程度平均分】 选取杭州的典型楼盘，进行模拟 “1”表示此楼盘具备这一属性，“0”表示不具备这一属性 百分制分数 对于”楼盘所在位置”和其他因素的分数算法是不一样 “楼盘所在位置”是基于”楼盘位置给分算法”的赋予分数计算得出 其他因素,如”公共交发达通”是基于一般加权得分计算的 具体计算方法参见” excel杭州房产二期地块模拟指数系统【外在地理因素减分系统】” 将结果汇总 各类人群对A/B/C/D四个楼盘分别打分 分数越高,表明此楼盘越受欢迎 输入楼盘地块条件 “1”具备某属性，”0”不具备某属性 *