城市详细规划简介.pptVIP

* 房地产E网 * 房地产E网 城市详细规划简介 第一节 详细规划编制的原则与层次 第二节 控制性详细规划 第三节 修建性详细规划 第四节 城市社区规划 第一节 详细规划编制的原则与层次 一、编制原则 （一）以城市总体规划或分区规划为依据 （二）满足人的需要为规划目标 （三）反映城市特色 （四）适应市场经济体制下的城市开发条件 第一节 详细规划编制的原则与层次 二、编制层次 详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，具体安排城市土地使用和空间组织，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目及设施作出具体的安排和布局。详细规划的编制分为两个层次，第一层次是控制性详细规划，重点是确定用地功能的组织、制定各项规划控制条件；第二层次是修建性详细规划，重点是进行建筑与设施的具体布局。 第二节 控制性详细规划 一、基本概念与作用 （1）基本概念 控制性详细规划（regulatory plan），是指以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。它对城市新旧区的开发与再开发活动实施引导，防止单个开发建设活动对城市整体产生不良影响。它以土地使用控制为重点，其特点是规划设计考虑规划管理要求、规划设计与房地产开发衔接，将规划控制的条件用简练、明确的方式表达出来，从而利于规划管理实现规范化、法制化。 第二节 控制性详细规划 （2）控制性详细规划的作用 承上启下的作用 规划管理的依据和城市开发的引导 城市政策的载体 第二节 控制性详细规划 二、控制性详细规划的内容 （1）土地用途及其兼容范围的控制 （2）土地使用强度的控制 （3）道路交通及其设施的控制 （4）工程管线及其设施的控制 （5）城市特色与环境景观的控制 （6）经济估算 第二节 控制性详细规划 三、控制指标的规定性与灵活性 （1）规定性指标 该类指标是对建筑、用地、环境的最基本的控制，一般来讲，是不允许更改的指标（包括指标本身及其量化值），如用地性质、容积率、建筑密度、居住人数、绿地率等。 房地产E网 三、控制指标的规定性与灵活性 （2）引导性指标 是可选择使用及可发挥的指标，可根据规划用地的要求及其周围环境的具体条件灵活选用，又能在符合基本控制要求的前提下因地制宜进行发挥。主要用于城市特色与环境景观方面的控制，如：最大或最小建筑尺度、建筑色彩、建筑形式等。 第二节 控制性详细规划 三、控制指标的规定性与灵活性 （3）说明性指标 此类指标对表达规划控制意图是不可少的，如地块面积、拆迁比等。在特定条件下，引导性指标可上升为规定性指标。例如具有历史文化保护价值的风貌街区，对其道路格局、原有风貌建筑体量、高度与色调等的控制；对重点文物周围环境的控制；对表现城市特色、具有观赏价值的建筑及其视线通廊的保护控制等有关城市设计的控制内容等，可由引导性转化为规定性。 第二节 控制性详细规划 第二节 控制性详细规划 四、容积率 （1）容积率的定义与特性 （2）低容积率开发策略 （3）合理容积率的确定 第二节 控制性详细规划 五、成果及其特点 （1）成果内容 控制性详细规划工作的成果是提供简练、明确、易懂、易掌握的“文本”（包括文本说明）与“图则”。文本和图则两者为一个整体，一并使用，缺一不可。 （2）成果特点 条例化 指标化 图则化 房地产E网 第三节 修建性详细规划 一、编制内容 建设条件分析和综合技术经济论证 建筑的空间布局，景观规划设计，布置总平面图 道路系统规划设计 绿地系统规划设计 工程管线规划设计 竖向规划设计 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 第三节 修建性详细规划 二、调查研究 （1）用地及环境调查 （2）社会经济调查 （3）规划编制条件 （4）调查研究的成果 三、空间组织 （1）空间的分类 （2）空间组织模式 （3）空间内在特性 （4）空间组织手法 第三节 修建性详细规划 第三节 修建性详细规划 四、成果要求 修建性详细规划的成果主要包括文件和图纸。文件为规划设计说明书，规划图纸主要包括以下几种： （1）规划地段的现状图 （2）规划总平面图 （3）竖向规划图 （4）各项工程设施的综合管线图 （5）反映规划设计意图的立面图、表现图