天水滨江营销策划报告（定稿）2.ppt

S ◆隶属鼓楼区，传统繁华地区 ◆龙江先天成熟配套和人文情怀 ◆区域稀缺型产品 ◆中产阶级刚性消费需求强 ◆距市中心最近的区域楼盘 档次定位：中高档住宅 户型定位：120—135平米三房为主 形象定位：现代中式风格，高层次的品位境界 客群定位：立足本区域，面向全市的中高收入者 时机定位: 抢进度，打与奥体板块成熟的时间差 项目总体定位 鼓楼区10万㎡人文景观华宅 企业性格：可靠、诚信、质朴、大度 项目性格：品质化、本土化、人文化 注：天水滨江将是目前广厦22年开发历程中最利于 提升企业品牌形象的项目 1、在建筑上突出“生态性、节能性”； 2、产品整体突出“智能化、集成化”; 3、产品设计细节突出“人性化、便利性”. ＊ 公共配套 包括自助银行、邮局、电信营业厅等 ＊ 生活休闲配套 包括苏果便利超市、茶社、洗衣店、药店、美容 美发店、鲜花店、书店，及餐饮等 注：餐饮建议在设计上考虑在部分商业用房设置 烟道，便于餐厅的油烟排放。 ＊ 文化 通过不同标志体现同一组团下的个体差 别，同时强调文化气息。 ＊大堂与景观的衔接自然过度，体现归属感 ＊电梯 电梯等候区（一楼大堂除外） （1）设置简单休息椅，可方便老年人等 电梯需要。 （2）设置小型盆载和垃圾篓。 电梯内部装修（硬件） 建议以不锈钢加大面 镜为宜，既可在视觉上增 加电梯内部空间，同时兼 顾住户入厢前对身后的观 察需要。 电梯内部文化（软件） 电梯指标 速度：1.75米/秒左右 吨位：1000KG左右 人数：10人左右 品牌：OTIS、永大日立、上海三菱等 ＊ 硬装 A、防滑台阶：尤其1—6层使用频率相对较高，同时可考虑装饰壁画。 B、木质扶手栏杆：木质油漆扶手，细节关爱不刺激皮肤。 C、通透窗户：增加视野开阔性，爬楼也增添一份乐趣。 D、延时照明 ＊ 文化 装饰画、宣传画 ＊ 交付细节 顶面、地面、墙面简单装修 乳胶漆刷面刷 邀请国内一流品牌物管公司作为项目物业顾问 申请外销房资质，有卫星电视 申请“安全防范小区” 定向客群引导 项目周期长，保持市场关注度 个人的荣誉感 客户身份和地位的追求 前期氛围的营造 先势夺人，创造客户第一感官区 品牌的塑造 目前集团做品牌最有利的机会 1、推出房源循序渐进，保持市场新鲜感 2、动工阶段和交付时间与推出房源相吻合 3、利于项目整体销售的连贯性 4、房源价值区的体现 根据河西各项目百项细节逐个评分 权重参考值如下： 结合两种不同的定价方法 需求导向定价法 竞争导向定价法 待估项目均价计算公式： X=（对比项目均价×本项目分值）/对比项目分值 结论： （±5%）区间 均价为：5300—5700元/㎡ 注：开盘前将根据市场形势变化进行价格调整 通过对本案核心卖点提炼与分析，我们对本案推广主题 的分析与把握如下： 1、重点诉求人文：项目具有均好性，但缺乏突出卖点，相对来说本区域的人文底蕴与产品的人文理念较浓郁。 2、需创新概念：结合项目的人文底蕴，创造一个全新概念可以与其它项目产生明显的差异性，从而吸引市场关注。 3、需升华概念：在人文和创新的概念与内涵上，必须对其适当的升华，才能更好的凸现项目档次，体现项目的格调，使项目形象与开发商形象比翼齐飞相得益彰。 主推广语 “本位”建筑，上品生活 “本位”建筑，上品生活诠释： 本 义：“开始造币时对硬币所用的金属成色和每个硬币应有的法定重量”， 后 来演绎为“本来、本源、本质、本色、根本、基本”等含义。 延 伸：在现代社会“本位”最常用于我们“官本位”、“金本位”、“人本 位”、“社会本位” 等，含义广泛，层次很高，在推广上统领性强。 认 同 感：本案目标客群较常接触到这一词汇，因此易产生价值认同感。 独 创 性：相对 市场上泛滥的“欧风美雨”、“新都市主义”、“新古典主 义”等概念，“‘本位’建筑”是个新颖独创的概念，容易引起大