天津滨海金融街策划方案.docVIP

目 录 第一章、 项目概况 4 第一节、 项目简述 4 第二节、 周边环境 4 （一）、 人文环境 4 （二）、 自然环境 5 第二章、 市场分析 6 第一节、 市场调查 6 （一）、 背景分析 6 （二）、 优势分析 10 第二节、 市场研判 12 （一）、 竞争格局 12 （二）、 主要竞争对手 12 （三）、 客户分析 13 第三节、 竞争策略 14 第三章、 营销策略 16 第一节、 营销总体目标 16 （一）、 塑造品牌 16 （二）、 磨合团队 16 （三）、 完善体系 16 第二节、 销售模式分析 17 （一）、 销售特点研究 17 （二）、 销售模式： 18 第三节、 销售策略 19 （一）、 定价策略 19 （二）、 销售方式及优惠措施 22 （三）、 销售掌控 26 第四章、 推广策略 27 （一）、 推广主题 27 （二）、 推广策略 28 （三）、 推广关系 29 （四）、 借势造势的企业形象推广策略 30  项目概况 项目简述 滨海金融街坐落于天津滨海新区的中央商务区，占地11万平方米，建筑面积43万平方米，是集金融办公、服务为一体的大型综合建筑群。建筑风格为典型的欧洲现代简约主义风格。 本案系滨海金融街一期工程，占地2.28万平方米，建筑面积8.87万平方米。由顶级银行办公楼和银行办公楼两部分组成。 工程预计2003年6月底竣工，10月达到入住条件。 周边环境 人文环境 本案位于天津经济技术开发区中心城区,第三大街以北,高速公路以南,新城东路与新城西路之间，南临投资服务中心（管委会）、海关大楼和图书馆，西临成熟社区翠亨村。 以本案为圆心，半径一公里内有泰达一幼、泰达一小、泰达一中、泰达学院、泰达医院、体育场馆、泰丰花园以及翠亨餐饮购物广场，生活设施完备、齐全。 距泰达火车站10分钟车程，距塘沽火车站20分钟车城，距机场40分钟车程，交通通畅便利。 自然环境 开发区绿化率为31%，人均绿地面积达40.7平方米，由于本案位于开发区中心、紧邻开发区纵轴，临近泰丰公园，因此周围绿化状态良好。 由于开发区在工业布局上的先天优势，且本案与工业区相隔，因此几乎无工业污染问题。 市场分析 市场调查 背景分析 项目背景分析 滨海金融街项目是天津开发区增强城市技能、完善投资环境、整合产业结构的重要工程。其项目的发展绝不仅仅关系到开发商的利益，更关系到天津开发区未来的发展和天津市未来城市格局的形成，就其功能和规模而言，在广告推广的指导思想上不能按一般写字楼的推广来处理，而是要把本项目的推广放在天津市和开发区整体发展的大背景中来考虑。 天津市背景——天津整体的城市定位 根据97年国务院的批示，天津市的城市定位如下： 天津实施环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和北方重要的经济中心。发展目标：一个基地、五个中心：建设好工业基地、建设好商贸中心、建设好金融中心、建设好科技开发和信息中心、建设好交通运输中心、建设好国际交流中心。 城市经营： 为了达成天津市的发展目标，市政府制定了中心城区和滨海新区两头沉的战略规划。大力发展滨海新区，经济中心整体东移，交通等基础设施也正在建设之中。 交通的便捷拉近了中心城区和滨海新区之间的距离，使未来的城市格局更为捏合，也打通了城市机体的经脉。中心城区和滨海新区也将在未来的城市功能中起到不同的作用，承担不同的任务。 开发区背景分析 天津开发区定位：技术先进的外向型工业基地和天津市金融、商贸中心，一个现代化、外向型的工业新城区。天津开发区也将是滨海新区的核心区，“天津市金融商贸副中心”，可以说开发区在天津“一个基地、五个中心”的整体发展目标中承担了工业基地的主要任务。分担了商贸中心、金融中心的任务。 近年来天津开发区的经济增长一直在30%左右，各项指标一直是国家级开发区之首，也是天津经济增长名列全国第一的主要原因。随着经济总量的膨胀，天津开发区的城市格局也已经进行了重大的调整。原开发区的中心地带是第一大街和洞庭路，随着管委会的迁移，其中心地带已转移到第三大街。随着滨海金融街的落成，开发区的基本格局也已形成。 开发区的城市格局如下： 开发区现有写字楼区位简析： 开发区原有写字楼是依托原开发区的城市架构建立的，主要集中在以老管委会所在的第一大街、洞庭路交口处，并沿洞庭路向南延伸。这些写字楼在上个世纪九十年代也曾经一度辉煌，但随着开发区城市结构的调整原先的写字楼可谓既失其天时又失其地利。就其楼内布局、配套而言也很难为国际、国内的一流企业所认可。 优势分析 机遇 天津经济整体发展和开发区经济发展优势的良机，给滨海金融街的发展创造了良好的大环境。 区位 滨海金融街的位于开发区纵向中轴线，投资服务中心（管委会）的正对面。紧靠政府正是大型银行选址的习惯，而其周边大型生活区、商业区的人气也对保险