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太仓市场调查分析 及项目策划报告 苏州市某某房产公司 二OO七 年 七 月 目 录 第一章 城市概况……………………………( 3 ) 一、地域概况 二、城市发展慨述 三、经济指标 第二章 房地产市场分析……………………( 9 ) 一、太仓市房地产市场宏观状况 二、太仓市酒店公寓走势分析 三、个案调查分析 第三章 项目营销策划………………………( 18 ) 一、基本数据分析 二、产品定位 三、SWOT分析 四、定价策略 五、推广策略及方案 六、营销阶段策略及目标 第四章 建议篇………………………………( 40 ) 附件………………………………………………( 44 ) 第一章 城市概况 一、地域 太仓位于江苏省东南部，长江口南岸,拥有 35 公里长的可停泊 10 万吨船只的长江岸线，经济活跃 外来人口与户籍人口达到1比,外来人口迅猛的增长这给的经济、社会带来前所未有的。首先是城市基础设施的压力。公共设施的建设速度跟不上外来人口涌入的步伐，住宅、道路、学校、医院，不断新建、拓建。近年来，每年都要新建一座水厂，可容纳5000人住宿的打工楼小区每年要建20多个。城市规模不断扩大，但土地、生态环境等资源不能无限制扩大。根据测算，太仓的城市人口承载极限是万。?市外来人口管理办公室的抽样调查显示，这其中，80％以上的人员集中在第二产业，站在生产流水线的终端。他们中的80％来自农村，80％的学历是初中，以及小学。江苏省太仓经济开发区创办于1991年，1993年11月被省人民政府批准为省级开发区。经过十多年的开发建设，以争创一流的工业示范区、科技先导区和现代新城区为目标，开发建设取得了显著成绩，步入了经济和社会事业高速推进、良性发展的快车道随着进区企业不断建成投产，全区经济总量和经济效益逐年快速增长。建区初期，全区全年实现工业总产值为1.26亿元，实现销售收入为1.22亿元，创利税总额为477万元。至2003年，三项指标分别达到了90亿元、82亿元和12.1亿元，指标增幅高达几十倍。2004年，全区实现工业总产值为120亿元，实现销售收入为109亿元，创利税总额为15.84亿元，区内各项经济指标连续多年以50%以上的增幅上升。　　2006年，全区共完成工业总产值179.5亿元，增长27%；销售收入161.7亿元，增长27%；利润99719.6万元，增长27%；实现进出口总额12.57亿美元，增长27%，其中出口创汇6.76亿美元，增长27%；完成财政收入16.5亿元，增长25%。截止2006年底，全区共引进各类项目近1400家，总投资近300亿人民币，其中外资项目365家，总投资近30亿美元。区内总投资额超千万美元的企业有50多家，形成了以电子信息、精密机械、汽车配件等工业项目为主，以房地产、旅游娱乐、生活服务等三产项目为辅的投资结构。其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%，并形成了以德国为主的欧美企业群、以日本为主的日韩工业群和以港台为主的国内规模企业群等三大企业集群。 2、产业结构发展状况 3、恩格尔指数变化状况 4、人均可支配收入 （以上数据来源太仓市统计局） 由上述个经济指标图例，可见： 2006年太仓市全年实现国内生产总值366.83亿元，比上年增长23.0%，已连续多年保持两位数的高速增长。需要指出的是：按户籍人口计算，2006年太仓人均GDP达到4万元，昆山为5.2万元，张家港为4.2万元，吴江为3万元，正逐步缩小与昆山、张家港、吴江等同质县市的差距。 2006年太仓市第三产业相比2005年增长了0.3个百分点。第二产业占到60.8%，太仓已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业已占主导的新兴工业城市，机电产品已成为太仓的第一大类出口产品。相比太仓的工业化进程，城市化相对滞后，作为太仓经济城市化进程中重要一环，第三产业发展滞后，比重与其他城市相比略低。加快城市化发展，应该依托制造业和旅游业，大力发展商务服务、现代物流、会展业以及新兴居民服务等，整体全面推进太仓市的城市化进程。 2006年太仓居民恩格尔系数根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。年份 本年度完成开发土地面积（万m2） 待开发土地面积（万m2） 房屋建筑面积合计（万m2） 2001年 5.00 8.25 25.99 2002年 11.87 24.53 30.89 2003年 17.18 41.90 28.58 2004年 1.01 10.67 45.06 2005年 6.59 7.79 17.25 地价上涨前景看好。随着近年来长三角地区经济的