富宇公司昆山项目营销策划报告.docVIP

目?? 录 第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告···2 一、昆山宏观背景状态············2 二、昆山房地产市场的总体形势········2 三、昆山房地产市场调查情况·········4 四、楼盘SWOT分析··············5 五、楼盘定位建议··············6 第二部分：项目营销计划建议·········10 一、销售准备期···············11 二、内部认购期···············12 三、正式开盘期···············12 四、强销期·················13 五、持续期·················13 六、项目结案期···············14 第一部分：富宇公司昆山项目市场调研报告 一??昆山宏观背景状态 昆山东邻上海，西依苏州，市区面积921平方公里，户籍人口60万，其中市区人口19万人，含流动人口超百万人，辖15个镇和一个国家级经济技术开发区。昆山经济发展迅速，是沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市，以开放型经济为主导，三资企业已达1500家左右，其中世界500强企业中有20多家在昆投资，成为国内现代工业的重要制造加工基地。 昆山先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、全国创建文明城市工作先进市、全国优秀旅游城市等称号。 昆山本地购买力极强，目前城镇居民人均可支配收入11500元，农民人均可支配收入6500元。另有大批台商、新加坡商居住于此。 二??昆山房地产市场的总体形势 昆山房地产开发大体分为三类：别墅、公寓、商业用房。由于昆山外商投资的经济情况,决定了昆山拥有大量高端消费群。现阶段，昆山楼市以别墅居多，占市场份额60%以上。独立别墅均价一般在5000—6000元左右，赠送花园；联体别墅均价一般在3600元左右。已建楼盘之间的建筑品质和居住诉求而拉开的价格差距不大。人们的选择因素主要以价格及地域概念为主。并不是十分注重环境。 同时，随着昆山城市化进程的加快，流动人口的大量增加，人民生活水平的提高，公寓的开发量也在大大上升。多层均价一般在2200—2500元左右。还有一些简装修的高层酒店式公寓，均价一般在3500—3800元左右。 昆山的商业用房开发量不大，一般为一些市场型的商业用房、一些大型小区周边及小区内部的商铺。价格一般在4000元/方以上。 昆山房产业以本地投资开发商为主，也有一部分外地如上海等地的较有实力的开发商和外资开发商。昆山由于是外地投资者聚集地，所以对房产业操作的起点较高。一般开发商都会聘请较有实力的广告策划与销售代理机构。大多为上海公司，也有一部分台湾、杭州、广东的策划代理机构。开发商对此非常重视，具体表现在： （一）制作精美的楼书，大量的广告投放宣传。 （二）售楼部装修较有特色。 （三）比较专业的售楼人员及不同形式的销售方式。如一些很有特点的台派销售策略。 三??昆山房地产市场调查情况： （一）昆山市区楼盘分布的整体规划： 昆山市区房地产业自2000年下半年呈现前所未有的供销两旺发展态势，城区东部依昆山经济技术开发区，只要集中规划为高档公寓社区，城区北部开发面积最大，主要是公寓和别墅为主，依昆山高可以工业园和民营科技工业园，城区西面靠近玉山经济技术开发区主要集中规划为高档别墅区。 （二）昆山当地经济与房地产消费现状： 昆山当地主要经济以轻工、电子为主。由于良好的地理环境和“上海黄金三角带”的包围，主要套集中了台湾、新加坡等地境外客商的投资。目前经济发展水平在全国县级市中名列前茅。 昆山当地人均年收入水平在1.5万左右，整体（含外来投资商、务工人员等收入）在5-7万元左右。 昆山外资环境的营造带动了房地产市场的开发和消费。外商成为高档居住区域的最大消费人群。主要以购买高档别墅为主，市区公寓房地产也具有相当规模。主要消费对象为一些外资员工和投资者。城区本地居民购买主要集中在位置较靠玉山镇的老城区。 四??楼盘SWOT分析： （一）优势： 1、四面邻水，易于打造尊贵物业； 2、与亭林山仅2—3分钟车程，拥有昆山罕有的山景观； 3、相对于其它区块郊区楼盘，本案离老城区较近。市区主要商业街前进路之延伸段预计在两年内打通，届时本区块综合环境将得到极大改善。 （二）劣势： 1、相邻楼盘品质欠高，对于拉开楼盘差价带来一定难度。 2、与周边楼盘玉峰山庄、星海花园等相比，地理位置欠优； 3、本案所在区块在城建规划、周边环境的成熟度等方面，均不如同样属于开发区边缘的长江北路一带； 4、据我们对昆山市民的调查，广为看好的地段集中在东部与北部，如长江北路、兵希。 （三）问题点： ??1、尽管高端物业销售良好，但市场已趋成熟，临近饱和，若开发别墅，本案在地段上并无优势，且要突破目前的价格围城不易，销售必须靠景气支撑