山语华庭前期调研2004.docVIP

目 录 第一章 市场宏观环境分析 3 一、深圳社会经济环境分析 3 二、深圳政治法律环境分析 4 三、深圳社会人口环境分析 5 第二章 深圳市商品住宅市场分析 7 一、深圳市商品住宅供应分析 7 1、土地市场供应分析 7 2、商品住宅供应分析 8 1）、新增供应量分析 8 2）、供应总量分析 9 3）、供应面积分析 10 4）、供应价格分析 10 二、商品住宅成交分析 11 1、成交总量分析 11 2、成交户型分析 12 第三章 宝安区市场分析 13 一 、区域建设发展规划 13 二、宝安区商品住宅市场分析 15 1、商品住宅市场供应分析 16 1）、供应量分析 16 2）、供应地理分布 18 3）、供应户型分析 18 2、商品住宅市场成交分析 19 1）、成交总量分析 19 2）、成交地理分布分析 19 3）、成交户型分布分析 20 4）、成交价位区间分布分析 20 四、市场供需特征分析 21 1、2002年前发展水平较低，发展速度中等；从2004年起将进入高速成长期。 21 2、目前市场供求结构处于调整期，未来一段时间将是供大于求 22 3、价格增长快，当前价位还有一定的上行空间。 23 4、楼盘档次逐步提升 23 五、住宅市场未来发展预测 23 1、片区发展总体预测 23 2、价格预测 24 3、供应量预测 24 1、冠城世家 25 1）基本概况 25 2）规划设计要点评析 26 3）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 27 4）项目定位分析 28 5）项目销售推广策略分析 28 6）项目S.W.O.T.分析 28 2、富通·好旺角 29 1）基本概况 29 2）规划设计要点评析 31 3）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 31 4）项目定位分析 32 5）项目销售推广策略分析 32 6）项目S.W.O.T.分析 32 3、丽景城 33 1）基本概况 33 2）规划设计要点评析 34 3）项目周边环境、交通情况、配套设施介绍 35 4）项目定位分析 36 5）项目销售推广策略分析 36 6）项目S.W.O.T.分析 36 （二）御景台 38 第一章 市场宏观环境分析 一、深圳社会经济环境分析 深圳作为中国经济发展最快的城市之一，在20多年的时间里突飞猛进，取得瞩目的成就。特别是近几年，在全国经济形势持续景气的情况下，GDP持续保持超过10%的增长速度，居全国各大城市前列。 深圳市历年国内生产总值和年增长率 年份 国内生产总值（亿元） 年增长率（%） 1998 1289.28 14.09 1999 1436.51 11.42 2000 1665.47 14.20 2001 1908.15 13.20 2002 2239.41 15.00 2003 2860.51 17.30 2003年深圳国内生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3％，增幅较上年高出2.3个百分点，创近8年新高。工业总产值5073.77亿元，增长29.1％；固定资产投资946.49亿元，增长20.1％；进出口总额1173.99亿美元，增长34.6％；社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3％。其中--------　　　　 人均储蓄存款15986.28元；增长16.2％； 人均可支配收入25935.84元；增长3.3％； 人均消费支出为19960.32元；增长5.5％；? 人均购房支出3263.8元；增长59.8％。 据市统计局统计分析，目前中国经济已进入新一轮增长周期。深圳由于市场功能较完备、体系相对完善，又紧紧抓住了发达国家结构调整和产业转移的机会，预计2004年经济增速将继续保持两位数以上。 二、深圳政治法律环境分析 从全国范围来看，深圳房地产市场属于相对成熟的市场，各种相关法律法规十分完善，执行国家相关政策的速度、改革进程都走在全国各大城市的前列。 房地产业主要政策法规： 2002年5月份，关于进一步加强房地产广告管理的通知，规范房地产广告内容，维护消费者的合法权利。 2002年5月份10日实施修改后的《深圳经济特区房地产行业管理条例》，该条例加强了对房地产行业的管理，规范了房地产开发和中介服务机构的行为。 2002年7月份，关于整顿我市房地产市场秩序工作的通知，促进我市房地产业的健康发展，培育良好的市场环境和市场秩序。 2003年2月份，关于加强土地供应调控的通知，提出严格控制土地供应总量，停止别墅类用地的土地供应，规范土地供应市场。 2003年3月份，关于停止执行宝安、龙岗两区的购房入户政策的通知，对房地产市场产生一定的负面影响。 2003年5月份，关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告，将会改变深圳住宅区域的格局，也给两区带来了起飞的机遇。 2003年6月份，央行关于进一步加强房地产信贷