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小户型，大风景 ——小户型住宅开发步步为盈 ■编辑　陈伟文 中国房地产市场的发展经 历了三次住宅消费浪潮， 第一次是福利分房热，第 二次是中小户型消费热， 第三次是豪宅别墅追求热。 中小房型消费的第一个热 潮出现在2003年，以京城 的小户型住宅开发为代表。 新政后，中小户型又一次 为市场热点。温总理讲过 的一句话：中国的经济是 穷人的经济。毫无疑问，小 户型中低档住宅将是中国 房地产市场发展的主流。 未来一段时间内，小户型 将前景光明，中小户型住 宅开发却不为看好的开发 商重新关注。 本 期 特 别 专 题 中国地产以 “小”见 “大” 关于小户型的定义 迄今为止，小户型仍未有一个权威的定义，业界对小户型的定义莫衷一是，在全国不 同的地方，小户型的定义也有明显的差异。有人认为小户型相对于大户型和豪宅，根据国 家最近公布的普通住宅的界定标准，小于120平方米的住宅都可以定义为小户型住宅；市 场上相对比较统一的看法是：60平方米左右的1居室、80平方米左右的2居室、100平 方米左右的3居室均属小户型范畴。值得注意的是以上定义仅指单卫生间房型，如果变成 双卫生间或增加储藏室、休闲阳台和独立餐厅等功能空间，上述定义的房型建筑面积可以 放宽10-20平方米;但也有人认为，不能单单从住宅的面积大小来判断一个户型属大户型 或小户型，应从小户型住宅的特征来判断。 一、小户型依旧是消费的主流 近期有众多专家学者批判：目前我国房地产市场存在着“结构性泡沫”，其中，高中低档住宅比例 失调和商业物业面积过量是两个主要的结构性问题。市场上“高档商品住宅空置过多，中低档商 品住宅则空置较少”的事实也说明，目前市场的产品结构存在严重失衡，市场需要中低档住宅或 小户型住宅。 1、宏观调控鼓励小户型住宅开发 近期国家出台的地产新政鼓励开发商开发小户型产品，以满足广大中低档住宅的需求。今年5月 11日，国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》发表。在这个指导行业发展的重要文件 中，政府将 “住宅建筑面积”这个本该由市场决定的指标，写进了 《意见》，并以单套建筑面积 120平方米为门槛，设置了不同的税率。 《意见》的发表倍受行业关注，在大户型非普通住宅产品逐渐成为部分发展商主打产品的现实情况 下，此标准所引起的震动不容置疑。即使开发商此后减持大户型产品数量，仅存留于开发商手中的 已建设产品或已设计产品，足以使商家消化很长一段时间，客观上影响了企业的现金流。 虽然目前大户型产品的需求依旧旺盛，虽然本次调控政策受到部分开发商质疑，但国内外的发展趋 势表明，无论是短期还是长期，小户型住宅产品依旧是消费主流。小户型回归，不仅仅是向小面积 的回归，还体现在小户型热销时代的来临。是个人购房时代到来的标志。 2、地产前沿城市小户型市场发展强劲 (1)北京:小户型单一的居住价值向功能的多元化延伸 北京小户型市场有五种需求类型：一是“城里”的独栋小户型，如学院路的非常宿舍；二是城中 4 《决策情报》总第56期 小 户 型 ， 大 风 景 小 户 型 住 宅 开 发 步 步 为 盈 心大户型改造而成的小户型，如荣丰“2008的非常男女”；三是城市边缘地区小户型项目，如“炫 特区”；四是热点地区投资型小户型，如“富顿中心”；五是外围区地带的成熟社区推出的“收尾 型”小户型楼栋，作为老业主投资和解决家里人两地分居之用，如 “上地”、“酒仙桥”。 从 “荣丰2008”的开盘到“GOGO新