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小户型实效营销 -----小户型之营销篇 “9070”让小户型变身成地产市场的热点。由此小户型的实效营销也随之提上日程。 长期以来，由于多方面的原因，小户型处于一个销售的尴尬境地。如何突破瓶颈，取得高价格与低风险之间的平衡？如何在低推广费用的情况下，与市场博弈，与客户博弈，最终实现“低成本、高价格、高速度”的营销推广效果？这些话题吸引着开发商的目光。 本篇专题从价格策略、销控策略、概念推广策略三个方面对小户型的营销作以剖析，以期不仅对开发商的利润起保障作用，而且可以为开发商赚取更多的利润。 一分钟摘要 一、小户型价格策略 1、地段是小户型价格第一决定因素 类型一:：背街面的价格通常会低于临街面的价格； 类型二：离城市中心越近其价格越高； 类型三：商业区的价格会比居住区的价格高； 类型四：靠近大型商场的价格会比不靠商场的价格高； 类型五：核心商业区价格会高干非核心区产品的价格； 类型六：主中心商业区的价格高于次中心商业区的价格。 2、高附加值提高小户型价格 小户型产品营销要对其产品的附加值进行深度挖掘，常用的营销措施有以下几种： 装修房策略 产品的独特性 产品配置的高档化 服务的酒店化与方便性 3、居住理念的时尚提升小户型价格 小户型居住理念的推广与小户型的价格策略密切相关。居住理念的时尚会适度提高产品价格;居住理念通过对产品个性的塑造可以改变产品价格;居住理念与产品的外形配比可以改变产品价格。 4、竞争制约价格 产品供应稀缺会适度提高产品的价格; 同质竞争会削弱产品的价格力 异质竞争有利于提高产品价格; 无竞争策略将使产品价格有非常大的调节空间。 二、小户型销控策略 1、小户型营销原则 小户型产品营销原则主要讲究快，集中这两方面，快是销售速度要快，集中则是指营销推广资源与销售周期要集中。 2、房源控制 房源控制方面主要从房源控制策略、销控房源处理注意事项、不同类型的房源控制策略四个方面加以说明。 3、价格控制 房屋在销售过程中，因为楼层、户型、景观、朝向、资源数量等多方面的差别，所以各套房屋的价格也有一定的差别。 4、促销措施控制 促销措施的推出时机管理，主要是依据项目销售的进度进行管理。 5、广告控制 广告控制主要是广告投放总量与广告投放节奏的控制。 三、小户型概念推广策略 1、概念营销推广三大步骤 步骤一:房地产企业围绕项目的概念展开宣传活动，通过媒体广告，将概念营销信息传递给消费者； 步骤二:通过销售人员的工作，来直接地向消费者展示产品的特点和它的内涵，并把产品增加的价值和服务也告诉消费者; 步骤三:而从长远看，企业应加强公关力度，通过良好的公共关系显示企业的亲和力，在公众中树立良好的形象。 2、十大概念推广案例解析 概念一：SOHO 概念二：YOHO 概念三：SOLO 概念四：LOFT 概念五：MORE 概念六：OFFICE 概念七：MONTAGE 概念八：CONDO 概念九：STUDIO 概念十：阳光100 四、西BD国际公寓的巅峰营销术 市场需求旺盛，客户层面出现多元化 挖掘产品价值，定位 城市中心+生活 价格挑战极限，区域小户型市场价格标杆 因地制宜，精心制定营销策略 一、小户型价格策略 1、地段是小户型价格第一决定因素 类型一:：背街面的价格通常会低于临街面的价格； 类型二：离城市中心越近其价格越高； 类型三：商业区的价格会比居住区的价格高； 类型四：靠近大型商场的价格会比不靠商场的价格高； 类型五：核心商业区价格会高干非核心区产品的价格； 类型六：主中心商业区的价格高于次中心商业区的价格。 2、高附加值提高小户型价格 1装修房策略 2产品的独特性 3产品配置的高档化 4服务的酒店化与方便性 （1）装修房策略 装修房营销是小户型产品营销的一大出路。相对于清水房的使用性功能障碍，装修房显得更符合小户型目标客户群的需求，在现阶段，将小户型进行装修房营销，不仅是为小户型产品营销寻找一种出路，而且可以为发展商实现更多的经济效益与社会效益。 装修档次与价格的同比关系 装修档次与价格的同比关系是小户型做装修房营销最重要的理由。小户型装修房价格随着装修档次提高，其附加值空间也就越大。比如学林雅园精装修房价格比清水房价格足足高出1000多元，通过对小户型产品装修层次的定位，可以对小户型产品进行第二次定位，以弥补产品第一次定位上存在的诸多缺陷。 B、装修房对产品价格弱化 通过对小户型产品进行装修，一可以转移目标客户对价格的视线；二由于小户型装修后出售，装修款可以按揭，减轻了置业者的居住成本;三是小户型产品通过装修体现出的个性，可以起到提升小户型产