清远房地产市场分析070129.docVIP

[凯旋花园]销售广告物业全案 目 录 第一部分 市场分析 3 A：2006年清远市房地产市场分析 3 B：区域市场分析 9 C、同类可比项目分析 18 D、竞争对手分析及我方因应方案 22 第二部分 项目定位及推广策略 30 A 项目核心竞争力的体现 30 B、项目形象定位及塑造 31 C、项目客户群定位 33 D、价格定位 38 E．推广策略 38 第三部分 营销思路的提出及策略 40 A、活动策划 40 B、现场包装 41 C、地盘包装 42 D、售楼部包装 42 E、样板房的设计 44 第四部分 下一阶段的销售策略 46 A、市场气氛培养 46 B、促销手段建议 47 C、分阶段宣传策略 49 结束语 51 第一部分 市场分析 A：2006年清远市房地产市场分析 ◆市场概况 清远市房地产起步比较晚，2000年以前基本处于房改阶段，只有少数几个小型楼盘开售，大部分是单体楼，6年前开售的“清远第一城”是第一个有一定规模的小区楼盘。公务员基本上都依照行政级别分配有宿舍居住。 2000年停止房改后，清远市的房地产才真正开始进入市场化，商品房交投逐年活跃，从下面的数据可以看出2003年比2002年各项指标增长幅度达20%以上；由于2004年和2005年楼市的整体向好，清远楼市价格上扬了较高的幅度，现今清远楼市整体均价较去年上涨了500元/㎡，均价水平约为3300元/㎡，个别楼盘甚至上涨了1000元/㎡，例如：金碧湾花园从三期的3300元/㎡上涨到现在四期4600元/㎡。 由于历史原因，目前清远市国土房管局和建设局都没有完善的资料库，许多历史资料都不齐全。 具体的楼市情况在下面进行详细介绍。 附注：清远市用地环境评价 ·自然环境保护良好未经人为的破坏，拥有优美的自然生态格局的地区为一类区。 ·环境较好，有少量人类农业生产活动，环境基本未受污染地区为二类区。 ·以现状居民点为主，受工业生产影响较少的地区为三类区。 ·以现状建成工业区为主，环境受工业生产的影响，污染较为严重的地区为四类区。 相关指标 2003年各区房地产开发投资情况 指标 单位 全市 市区 市直 清城区 清新县 英德市 佛冈县 房地产开发 亿元 13.8 10.93 5.58 0.64 0.76 0.69 住宅 亿元 7.19 4.9 1.29 0.49 0.59 0.61 2003年全市房屋建筑面积完成情况 施工房屋面积（万㎡） 竣工房屋面积（万㎡） 竣工房屋价值（万元） 竣工房屋平均造价（元/㎡） 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 合计 住宅 市直 89.95 59.30 41.30 22.36 41214 17175 998 768 清城区 151.39 57.86 114.93 48.63 81573 23085 710 475 清新县 54.28 33.93 44.44 27.32 31941 14421 719 528 英德市 73.38 50.83 53.50 43.65 45252 15861 846 363 佛冈县 77.11 34.90 58.53 29.40 44672 14107 763 480 连山县 16.06 11.02 12.14 10.00 7281 4134 600 413 连南县 15.36 11.72 15.13 11.60 7339 3647 485 314 连州市 64.87 49.28 47.43 39.21 22874 13752 482 351 阳山县 71.48 48.46 58.51 46.99 34531 17229 590 367 总计 613.41 356.64 445.88 278.51 316677 123411 710 443 2003年房地产主要经济效益指标 指标名称 计量单位 数据 建设项目平均建设周期 年 3.2 新增固定资产交付使用率 % 73 房屋竣工率 % 76.1 施工房屋建筑面积 ㎡ 1137603 竣工房屋建筑面积 ㎡ 865838 竣工房屋平均造价 元/㎡ 931.25 竣工房屋价值 万元 80631 2002~2003年房地产投资指标 指标名称 单位 2002年 2003年 全市 市辖区 全市 市辖区 房地产投资完成额 万元 108484 82268 137985 109342 其中:住宅 万元 55642 37267 71885 49042 施工面积（万㎡） 万㎡ 523.55 613.86 本年施工住宅面积 万㎡ 287.72 97.11 356.64 117.14 竣工面积（万㎡） 万㎡ 383.21 44