他山之石,可以攻玉——对比国外,谈我国物业管理的现状和发展.docxVIP

他山之石，可以攻玉——对比国外，谈我国物业管理的现状与发展随着我国城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产开发的最后一个阶段，是居民住房消费的一个方面。随着我国城市化步伐的加快以及城市人口快速膨胀，将会有越来越多的家庭和个人的生活与物业管理密不可分。自然，物业管理质量的好与差将对居民的生活影响甚大。然而，相比于国外，尤其是欧美、日韩等发达国家，我国的物业管理显得“稚嫩”很多。我国的物业管理起步较晚，较之一些发达国家成熟的物业管理，仍属于新兴行业，在它的成长壮大的过程中不可避免的会出现诸多问题。因此，研究那些发达国家成熟的物业管理，可以为我国现阶段的物业管理提供良好的借鉴之处，并对其未来的发展提供帮助。物业管理的涵义依据《物业管理条例》，物业管理是指物业管理企业接受业主委托，运用现代管理与服务技术，按照合同约定对物业和相关附属设施进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，为业主提供高效、优质和经济的服务，创造安全方便的居住和工作环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。二、国外发达国家和地区的物业管理（一）英美的物业管理英美的物业管理起源最早，始于19世纪60年代的英国，当时英国正处在工业大发展时期，大量农民涌入城市，租住房屋。为了维护业主的权利，需要一套有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍了世界各地，并受到各国的普遍重视发展到今天，已经成为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。其主要特点为：（1）政府在物业管理中发挥重要作用，但政府一般不会直接对物业管理进行干预，而是依靠详尽、完善的法律、法规来规范物业管理所涉及的各方的行为、权利与责任。（2）物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可以从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。并且，这些物业管理公司和机构绝大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体而且其人员精干、效率高、固定人员少，尽量临时聘请人员以节省开支。（3）物业管理专业化经营普遍并且服务收费完全市场化，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。（二）新加坡的物业管理新加坡以其清洁卫生、草坪绿化、环境优美而享誉全球，主要原因是因其物业管理工作很有实效。在“居者有其屋”的政策提出来后，政府逐渐将物业管理推广。经过这几十年卓有成效的努力，已经发展成一套完整的运行机制。（1）物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，物业管理统一归新加坡建设发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000-6000个住户，区办事处一般管理10000—15000套(户)住宅。（2）物业管理实行法治管理，并且管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外，对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。（3）政府对住宅小区内公共设施设备保养维修十分重视，要求物业管理公司提供最优质的保养和服务。其物业管理部门还把搬进新居后应注意的事项和有关知识，如《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。（三）法国的物业管理在法国，房地产商在卖出第一套商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司，对物业管理公司的选择往往是随机的，其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后，物业管理公司开始运作，而房地产商原则上则从此与物业管理公司“两不相干”，物业管理公司的“新老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。所有的业主入住一段时间后，物业管理公司会发函召开业主大会，就物业问题与各主业磋商。（1）法国的物业管理是一个“民主制”的物业管理，所有的业主在业主大会上可以就任何问题提出意见。虽然，有时业主的意见对物业管理公司来说很苛刻，但物业管理公司并不会置之不顾。正是由于这种一切为业主服务的精神造就了法国物业管理的成功。（2）物业管理收费合理、高透明化。法国物业管理公司收费并不是依据“平米标准”收费，而使根据本年内干了多少活以及随之消耗的人工费用。其大部分收费项目都必须在物业预算里列出，并经业主大会批准。（3）法国物业管理公司的利润来源并不是靠收取物业管理费，而是通过投资和房屋租赁收取中介费。在政府部门的严格审查下，物业管理费大多被作为工资支付给员工。但由于公司收取的大修基金和每年度初收取的物业管理费数目巨大，公司会拿这投入到风险很小收益不高的领域一获得稳定的收入。有的公司还作为房屋租赁中介收取一定的中介费作为收入。（四）日韩的物业管理韩国和日本都属于市场经济国家，物业管理发展较为成熟。主要有以下特点：（1）物业管理的法律