房地产项目全过程成本控制_secret.docVIP

PAGE13 / NUMPAGES14 2007-6-5 **房地产开发有限公司 房地产项目全过程成本控制 成本控制 未来房地产的竞争核心  房地产项目 全过程成本控制 房地产项目的全过程成本控制 工程项目成本全过程控制是指控制项目各阶段费用在既定投资限额以内，随时纠正实施过程中发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，使项目合理使用资源，取得最佳的投资和社会效益。它是工程项目管理的一个核心部分，贯穿于工程建设的全过程，即体现在对工程建设前期可行性研究、投资决策、设计施工再到竣工期间全部建设费用的确定、控制、监督和管理，是工程项目能否良好完成的关键。本文将就此进行探讨。 　　一、房地产全过程控制的主要阶段 　　工程成本控制主要分七个阶段：投资决策、设计、招投标、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段和物业管理阶段。 在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算， 在初步设计阶段编制设计概算， 在施工图设计阶段编制施工图预算， 在工程实施阶段要按承包实际完成的工程量，以合同价为基础，考虑各种因素确定估算价， 在竣工验收阶段，全面汇集工程建设过程中实际花费的全部费用，编制竣工决算，如实体现工程的实际成本。 在销售阶段，主要是考虑投入和产出是否合理，争取综合利润最大化，包括当前利润和潜在利润。 在物业管理阶段，要综合的考虑并计算整个房子在全寿命周期的物业管理成本；要争取在有限的物业管理费用里面最大限度的合理压缩成本，追求合理利润的最大化。同时这也是体现一个房地产企业品质和实力的一面镜子，它的影响是深远的，直接影响着企业的长远利益！　　1.投资决策阶段工程成本控制 　　在房地产项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对建设工程成本以及项目建成投产后的经济效益，有着决定性的影响，是建设工程成本控制的重要阶段。决策阶段主要影响因素有 ①房子标准水平的确定（市场定位）；②建设地区的选择（土地成本），③项目的经济规模（资金成本）；④工艺评选（技术难度）。 　　理论上来讲作为成本管理人员在决策阶段应编制可行性研究报告，并对拟建项目进行经济评价，在技术专业人员的配合下选择技术上可行、经济上合理的建设方案，并优化建设方案，编制高质量的项目投资估算，在项目建设中起到控制项目总投资的作用。 　　一般情况下我们成本管理人员（即造价人员）参予可行性研究的情况不是很多，但是我认为作为工程成本人员应该积极参予并且提出一些有用的意见和建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期、资金情况、技术成本、隐性成本、动态成本问题等等，这些情况一般作可行性研究的人是不怎么详细考虑的或者是不作为重点来考虑的，可是这些都会对房地产项目的成本产生影响，一旦你提出来不管人家采纳与否，以后发生相关问题你都会有准备，况且可行性研究中预备费和不可预见费都与房地产成本有关；我认为此阶段占成本控制的15％　　2．设计阶段房地产项目成本控制 　　设计阶段是房地产项目成本控制的龙头。在投资计划得以合理确定以后，进入设计阶段，它是把技术与经济有机结合在一起的过程[注：在锦绣泉城一期车库跟三期车库就是很好的体现]。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。有效控制工程成本要求严密、全面的施工图设计。 　　据西方一些国家分析，设计费一般只相当于工程费用1％左右，而这 1％的费用对工程成本的影响度却是 70％以上。由此可见，设计对整个工程建设至关重要。设计方案优化常采用价值工程分析法，目的在满足功能或尽可能提高功能的前提下尽可能降低成本，其公式如下 　　V＝F／C(V-价值系数，F-功能系数，c-成本系数) 　　作为一种成熟有效的管理方法，价值分析在工程建设中得到广泛运用。例如，美国1972年对俄亥俄河拦河坝的设计进行价值分析，从功能和成本两个角度综合考虑，提出了新的改进设计方案，在不影响水坝功能的前提下，节约筑坝费用1930万美元。而用于请专家进行价值工程分析的费用只有1．29万美元。 一般的书上都说设计可以控制工程成本的70％，可我分析认为这基本是不可能的，书上说的70%的工程是指新型的工程或者目前在市场上很少见的工程，而不是像房地产设计（有成熟经验可以借鉴的）。现在房地产设计几乎可以批量生产，虽然在房地产行业设计可以控制的工程成本远远不到70%，但是它的重要性是不容置疑的，要求设计单位进行限额设计也是非常重要的，因为： （1）设计单位的出发点都是安全可靠合理耐用；甚至是要达到某种效果，而节约成本、经济合理性是次要的； （2）如果不要求设计单位限额设计，那么等图纸出来当建设单位发现超过限额很多，再要求