关于“三旧”改造容积率设定的思考.docVIP

精品论文 参考文献 关于“三旧”改造容积率设定的思考 东莞市东城区规划管理所 广东 东莞 523120 【摘要】本文通过对东莞市“三旧”改造容积率确定机制的两个阶段的实践与分析，借鉴深圳市“三旧”改造容积率确定机制的经验，提出结合城市产业及功能布局，不同镇街区位价值，确定城市总体空间发展布局，划定城市整体密度分区；对于成本容积率和城市密度分区指引之间的差额可尝试灵活采用不同方式处理，以此妥善处理改造容积率与成本容积率之间的关系。 【关键词】“三旧”改造 容积率确定机制 城市整体密度分区 改造容积率 成本容积率 1、引言 2009年，全省启动“三旧”改造工作，东莞市被列为我省四个“三旧”改造试点城市之一。针对“三旧”改造的特殊性，我市规划主管部门对于改造地块的建设容量的设定出台了相关指引，形成了以成本容积率为基础及以“基准容积率+奖励容积率”法为主核定地块开发容积率的审查机制，以此加强审批改造项目的客观性和可操作性。在实践成本容积率方法的运用过程中，对于如何完善容积率的设置，使容积率作为城市空间控制的手段更加科学、合理，用好容积率利益驱动，更好地推动“三旧”改造项目落地等问题是值得我们城市规划工作者共同探讨的。 2. 改造容积率的确定机制及存在问题 作为地块开发强度的直接表述，容积率的高低是“三旧”改造能否顺利实施的关键。规划部门在确定“三旧”改造项目容积率时，需要综合考虑容积率的技术属性和行政属性，必须非常谨慎：容积率过低可能会导致旧改的成本与收益失衡，“三旧”改造实施不了，也影响改造积极性；容积率过高容易对城市公共配套设施带来过大压力，对城市整体环境空间品质造成影响，也会有利益输送的顾虑。我市相关部门容积率的确定大致有以下两个阶段： 第一阶段：成本容积率确定法。我市开展“三旧”改造工作以来，对于需突破已有控规条件的改造项目，规划部门主要使用成本容积率法，通过项目拿地成本及评估楼面地价推算其成本容积率，再综合考虑公共配套设施承载能力和环境空间品质，确定最终改造容积率。另外，对于政府主导公开招拍挂项目，因不涉及利益输送等敏感问题，可在城市配套设施承载能力范围内，突破成本容积率上限。这一套容积率确定方法，既从经济效益层面保障了“三旧”改造的可实施性，又在行政层面封堵了利益输送的漏洞。但成本容积率法在实施一段时间以后，其存在的问题逐渐显露。 首先是成本容积率合理性的问题，楼面地价的不准确及补偿标准虚高将容易导致成本容积率虚高。 可推向市场的建筑面积=拿地成本divide;楼面地价 成本容积率=（可推向市场建筑面积+回迁房建筑面积）divide;用地面积 一个改造项目的用地面积一般是既定的，而拆迁补偿标准直接影响拿地成本的高低，也决定了回迁房建筑量的多少，结合上述两条公式可看出，拆迁补偿标准和楼面地价是成本容积率高低的两个决定性因素。 一方面楼面地价目前只需由某一家评估机构评定，评估价格受主观因素或评估水准限制容易上下浮动，而评估地价的轻微浮动会对可推向市场建筑面积有很大影响，从而直接影响成本容积率的推算。 另一方面拆迁补偿标准未有相关规范指引，可能影响拿地成本计算的合理性。我市“三旧”改造拆迁补偿标准主要由被拆迁户与拆迁主体双方协商确定，当被拆迁户提出较高的补偿要求时，拆迁主体相应地需承担较高的补偿成本，但这些补偿成本基本可以从被推高的成本容积率中得到平衡，这意味着拆迁主体与被拆迁户间不存在正面的利益博弈关系，二者的利益诉求皆通过成本容积率得到实现。对此我市目前没有相关政策对“三旧”改造拆迁补偿标准进行限定和监管。上述两个因素共同作用下成本容积率的合理性就不能保障。 其次是改造容积率雷同的问题。总结我区近年来采用成本容积率法操作的项目，发现存在容积率雷同的问题：拿地成本主要由拆迁补偿成本、土地出让金（依据基准地价计算）以及开发税费组成。一方面我区目前改造项目的拆迁补偿标准基本相近，另一方面我市土地基准地价的级差较小，另外开发税费也按照全市统一标准计算，这意味着以拿地成本为依据确定容积率会导致我区大范围改造项目的容积率雷同。 位于我区核心地段的主山设计师酒店旁项目，与地处东城区边缘的牛山钟屋围旧村项目，其基准地价就相差不大，补偿标准也接近，因而推算出来的改造容积率基本雷同。 核心地段与边缘地段采用相近的容积率进行开发，造成了城市空间均质化，优势地段的土地开发潜力得不到充分挖掘，城市规划对城市形态及环境空间塑造的引导作用被淡化。 第二阶段：以“基准容积率+奖励容积率”法为主。随着我市“三旧”改造工作深入推进，各相关部门对改造