园丁花园营销宣传方案.docVIP

园丁花园营销推广方案 根据现阶段我市房地产项目开发和工程进展的实际情况和日渐激烈的竞争趋势，并结合蓝星园丁花园现阶段销售情况，特制定本方案。 目前的销售情况 园丁花园小区共有商品住宅369套，商网55套，车库168套（其中南区115套、北区53套）。通过几个月的预销售，共销售商网18套，车库50套，住宅197套。现待售住宅172套中包括：一楼3套、二楼 17套、三楼 20套、四楼 26套、五楼 29套、六楼 59套（带阁楼48套）。 销售难点分析 商网的销售情况是决定此次开发工作盈利与否的重点，也是实际销售工作的难点所在。由于我们的商网大多以越层为主，平均面积在200平方米以上，价格在50万元以上，因此在销售对象的选择上存在相应难度。虽然，待工程竣工后我们可以用抵押贷款的模式回笼部分资金，但势必影响现在的资金回笼速度，不能解决燃眉之急。根据集团公司的实际需要及工程施工的资金需要，我认为目前的销售重点应该有所转移，我们应该加大对商业网点的销售力度和宣传手段，进而加快资金回笼的步伐。与此同时，我们还要在住宅和车库的销售工作上采用更好的手段和必要的措施，不断的加快销售速度，尤其是目前销售情况不好的顶楼和12、13号楼的销售工作方面，只有这样才能保证此次开发工作的全面胜利。 营销构思 一、商网营销 营造商业氛围（没氛围创造氛围），重点放在汽车维修和配件经营等方面（并不排除其他行业）。因为，目前园丁花园所在的地理位置是我市最适宜此行业的地段，比其它新开盘的商网的位置有优越性。尤其是临解放路的商网，是做汽配行业的最佳地段。因此，加大此方面的氛围宣传将会吸引有志于汽修行业人士的眼球，进而提高购买力。对此我们可以采取以下方式： 1、通过媒体及时公开购置园丁花园小区商网的经营者所选项目的比例情况，比如汽贸维修行业、餐饮行业或配套服务行业的数量，创造一种商业声势和氛围；也可以采取专家点评的方式对我们所开发的地段进行商业预测或提供经营建议，用专家的分析和预测做置业向导，进而提升购买力。 2、以客户的投资收益为前提，保证客户的投资回收期限，通过客户年投资收益和银行存款利率收益以及股市投资风险性的对比，让客户产生主动投资的想法，鼓励其投资。对有能力购买商网却没有项目的人士，免费为其做中介或为其提供项目推荐，为其招租或扶植经营，解除其后顾之忧（见“投资零风险”营销方案）。 在客户没有经营项目或出租困难的情况下，由开发商为购置商网的客户承担风险，开发商可以为其提供代租或回租的业务，甚至可以垫付租金（并在客户购置商网的同时签订此项业务的承诺性协议），保证客户在N年内收回自己的投资，进而保证客户的切身利益。 在我们为投资者招租的的同时，也要考虑到承租者的利益，当承租者无法承担过多的资金的同时，我们代为承担一部分，但这种承担只能保证三年，三年后需要由承租者自行解决。只要把商业氛围营造起来，销售工作实质上以迎刃而解了。 比如，园丁花园的商网平均面积为240平方米，均价2,200.00元/平方米，每户销售价格大约为648,000.00元。我们可以把客户的投资回收期暂定为15年，那么每年的租金为44,000.00元，每月租金3,600.00元。在客户没有项目且达到使用状态的情况下，我公司可以采取这种办法，每三年为一个合同期限，以每月不低于3,600.00元的价格进行转租或者回租，超过44,000.00元的部分，业主要拿出超出部分的50%作为对开发商的回报；低于44,000.00元或承租者无法承担此笔费用的，由开发商补齐。当然，也可以适当放宽回收期限，降低年租金标准，以减少开发商的投入。 但这种方案的执行前提是要提前联系承租单位或进行招租宣传，而且现阶段就要联系相关部门和个人，并根据本市汽配市场已形成规模的相关地段，进行数量、投资额度、租/售方式进行切实可行的市场调查，根据结论定位。 3、对有志于购置商网却苦于资金不足的，可适当放宽交费期限，可以采取分三期付款的方式（如何确定付款期限尽量靠近客户方，但前提要根据首付款的比例），待商网主体建成后也可以采用按揭发售的形式。建议首期付款为30%，主体封闭后付30%，其余以按揭形式付款。 4、置换，对结构不规范的滞销商网采取这种方式，通过置换等值商品（如汽车、建材或其它形式的便于获得资金的项目）达到资金回笼的目的，也可以变成三方交易。 5、以租代售，对不规则商网采取的模式。 6、对不规则商网，进行样板设计。 二、住宅楼 随着园丁花园的工程进展，住宅楼的销售将会逐渐好转，但是，由于我们的楼盘较好的楼层大多已经销售，能够吸引客户的好楼层越来越少，仅在12、13号楼还有一部分较为优越的楼房，却还濒临内河，因此销售走量未必会十分理想，因此，在住宅楼方面我们也不能掉以轻心，也要拿出切实可行的方案，进而推动销售步伐。具体思路如下： 1、对于