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土地开发业务简析 目 录 一、土地资源概念及分类 二、土地一级开发的定义 三、土地一级开发流程 四、土地一级开发相关制度 五、土地一级开发收益测算 一、土地资源概念及分类 土地： “土者，吐也”（“土地吐生万物”）---《说文解字》 “地者，万物之本源”---《管子-水地篇》土地资源： “资财的来源”---《辞海》  指在一定的技术经济条件下可以为人类利用的土地，包括可以利用而尚未利用的土地和已经开垦利用的土地的总称。 土地资源的属性 （一）自然属性 1.数量的有限性（人地矛盾） 2.位置或空间的固定性 3.不可替代性（无相同的两块土地） … … （二）经济属性 1.供给的稀缺性（利用的制约性） 2.可垄断性 3.用途的可转换性 4.可改良性 5.土地利用的相互依赖性和外部性 土地一级开发的社会属性 1.统一规划、合理布局； 2.综合开发、节约集约利用土地； 3.完善功能、提升形象； 4.产业升级、增强竞争力； 5.基础设施建设先行，提高招商引资能力。 … … 大致分类 按性质划分 ◆国有土地：城市市区的土地属于国家所有（《土地法》第八条）。 ◆集体土地：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有（《土地法》第八条）。 按用途划分 ◆建设用地：是指城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。 ◆农用地：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 ◆土地利用总体规划：即通常说的“圈内”“圈外”总体规划范围内即“圈内”，总体规划范围外即“圈外”。 按来源划分 存量建设用地：已经初始登记的国有建设用地。 ◆新增建设用地：原为集体土地，现已取得集体农用地征转用批文的土地。 二、土地一级开发的定义 定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。 确定土地开发综合策划方案 确定土地开发综合策划方案 政府委托或公开招标方式确定一级开发主体 提供土地开发项目完成后的经营管理方案 组织实施征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资 “政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则 政府对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制 按国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求 土地一级开发坚持的原则 1.符合相关规划和计划 （1）必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总 体规划、城市土地利用规划的要求; （2）必须符合城市土地储备和供应计划的要求 2.坚持政府主导和市场化方向 （1）必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原 则; （2）必须经过政府委托或招标方式获得土地一级开发 权; （3）必须满足经过政府批准的项目综合策划方案的要 求。 3.加强对项目的过程控制和批后监管 （1）必须对项目全过程进行把握和控制; （2）必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理 。 4.保证形成土地市场的有效供地来源 （1）必须完成开发实现“熟地”供应； （2）必须使土地一级开发建设方案与土地市场的需求、城市规划的实现有机结合; （3）必须保证二级开发的顺利实施。 5.必须达到社会、环境、经济效益的高度统一 土地一级开发的特点 政策密集、实践性强、矛盾综合体、系统工程 土地一级开发的社会属性 1.统一规划、合理布局； 2.综合开发、节约集约利用土地； 3.完善功能、提升形象； 4.产业升级、增强竞争力； 5.基础设施建设先行，提高招商引资能力。 … … 土地一级开发的经济属性 创造级差地租 （肥沃程度、距离市场远近；连续增加投资提高生产率产生的超额利润?） 1.基础设施建设； 2.产业升级、集中、依存或转移； 3.规划设计； 4.包装、策划、运作，市场景气度； 5.“地段、地段、还是地段”。公司提出拟收储 公司提出拟收储 土地初步方案， 须符合两规要求