山东省滨州市房地产市场调研报告.docVIP

————————————————————————————————商丘世龙房地产开发有限公司 PAGE 1 - 滨 州 市 房 地 产 市 场 调 研 报 告 一．滨州市城市总体概况 滨州市基本概况 经济环境 人均收入支出 城市发展规划 二．滨州市房地产行业状况 房地产市场基本情况 三．滨州市房地产市场调研分析 个案调研情况 房地产市场调研小结 房地产市场特征分析 四．滨州市房地产市场调研总结 房地产市场存在问题 房地产市场发展趋势 一．滨州市城市总体概况 1．滨州市基本概况 地理位置 滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海湾，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，西北与河北省隔漳卫新河相望，是山东的北大门。 人口状况 现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和滨州经济开发区、滨州高新技术产业开发区、滨州北海经济开发区，版图面积9600平方公里，人口370多万。 交通情况 滨州交通便利。济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。 2.经济环境 2010年，全市完成地区生产总值1551.52亿元，增长13.5%；全年完成地方财政收入103.99亿元，增长29.7%，超额完成年度预算任务。主体税种保持持续、稳定增长。全市地方财政收入中增值税、营业税、企业所得税和个人所得税共完成46.79亿元，增长42.82%。；规模以上固定资产投资886.12亿元，增长22.4%；规模以上工业增加值919.83亿元，增长16.6%，其中，第一产业完成投资22.12亿元，增长17.1%；第二产业完成投资512.11亿元，增长19.8%；第三产业完成投资351.88亿元，增长32.3%。 3.人均收入与支出 城镇单位在岗职工年平均工资23850?元，比上年增长15.2%。城市居民人均可支配收入17500元，增长10.5%。城市居民人均消费支出11879元，增长10.7%。城市居民人均住房建筑面积为34.7平方米，增加0.4平方米。 农村居民生活水平进一步提高。据抽样调查显示，全年农村居民人均纯收入6245元，增长10.3%。人均生活消费支出4017元，增长7.2%。 4.城市发展规划 “东优、西延、南跨、北拓” 构建合理的城市空间发展格局。中心城市以“四环五海”为框架，突出“36桥、发展格局72湖”的城市景观，构建大空间、大水面、大绿地的生态特色，按照“东优、西延、南跨、北拓”的规划建设思路，拓展城市空间，城市夹河而建，南跨黄河到小营南（大南环路），北拓到永莘路（大北环路），向西延伸至沙河及里则办事处，东部城区则优化布局，整合功能，未来城市总体形成“四片” 组团式的城市发展格局，加速各区建设与融合，搭起生态园林型城市大框架，逐步建设成为功能齐全、分工明确、特色鲜明的组团式生态园林城市。“ 四片 ” 即：东城区、西城区、南城区、北城区。东城区（渤海五路以东包括梁才办事处）为整个城市的东翼，是城市的重要组成部分，着力建设行政区、加工制造业区和仓储物流区，加快配套规划和开发建设，形成“两片一轴” （ “两片”即滨城区公共服务中心、白鹭湖周边； “一轴”即黄河十五路）的东部新城发展新格局。在东区的的南部老城部分大力发展化工、纺织、印染等工业，加快滨州铁路客货站等物流商贸设施建设，大力发展仓贮物流运输业。整合城市功能，加快环境综合整治和旧村改造，全面改善面貌，提升品位。南城区（高新技术开发区，包括小营和旧镇办事处）加快基础设施建设，大力发展电子信息、生物工程、航空航天、新材料及应用、新能源与高效节能、环境保护、海洋工程等高新技术产业和新兴产业。西城区（包括新区及经济开发区）着力建设行政办公、金融、文化、现代工业、物流区，加快建设市民活动中心、中海风景区及蒲湖风景区配套完善。北城区（包括滨北办事处及三河湖镇）重点建设传统加工业区、城郊观光旅游业和生态度假区。总体按照东西融合、南北拓展的空间发展战略，实现四大片区组团发展，通过拉大城市框架、优化城市布局，扩大城区规模，进一步发挥区位优势，拓展发展空间，构筑南北互通、错位发展、合作共赢的发展大框架，形成富有特色、功能完善、生态环境良好的组团式城市大格局、城市建设大框架。 二．滨州市房地产行业状况 房地产市场基本情况 滨州市房地产业经过 1999-2002年的市场起步、 2002-2005年的培育发展、 2005-2007年的规范调整、 2007-2010年的蓬勃发展几个阶段后已进入稳定较快发展的大好时期。 2010年滨州市房地产开发投资保