2010全国房地产经纪人考试＜相关知识＞培训笔记 1.doc

相关知识 第一章 法律和消费者权益保护 第一节 法律概述 一、中国现行法律体系 宪法；（国家的根本法） 法律； 1、由全国人民代表大会制定的基本法律，如民法、合同法、物权法、刑法等 2、全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律如 土地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法等 行政法规；带条例 国务院根据宪法和法律依法制定，如，城市房地产开发经营管理条例，物业管理条例等 地方性法规、自治条例、单行条例 规章；带规定 行政规章，部门规章是指国务院各部、委员会，中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政规章制定的规范性文件，如，城市房地产转让管理规定 城市房地产中介服务管理规定 二、法律的适应范围 1、时间上 2、空间上 3、对人的适用范围，1本国国籍即适用本国法律 2、属地主义，凡是居住在本国领土内的人 三、适用的基本原则 1、上位法优先于下位法 2、新法优先于旧法、 3、特别法优先于普通法、 4、法律文本优先于法律解释、 5、强行法优先于任意法、 6、法不溯及既往（是指新的法律实施后，对他生效之前发生的事件和行为是否适用，如果适用，及具有溯及力，如不适用，及不具有溯及力） 第二节 民法 一、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称 财产关系和人身关系的法律规范的总称。 财产关系；包括财产归属关系和财产流转关系 人身关系；基于人格和身份所产生的，包括人格关系（姓名权、肖像权、健康权、荣誉权、名誉权、法人享有的名称权、荣誉权、名誉权）和身份权（如亲权、监护权） 二、原则 1、平等原则 2、自愿原则 3、公平原则 4、诚实信用原则 5、公序良俗原则 6、禁止滥用权力原则 三、民事权利分类 1、根据内容和性质分；财产权（如物权 债权）和人身权（健康权、姓名权、肖像权）一般不能转让和继承 2、根据权利的作用可分为； 1、支配权；直接进行支配而不受其他人非法干涉的权利 2、请求权；权利主体请求他人为或不为一定行为的权利 3、形成权；权利人主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等 4、抗辩权；也称异议权，指不同意他人的请求，而提出证据以抗辩的权利 四、民事权利的取得和变动 可分为1、原始取得；如劳动生产、添附、没收等 2、继受取得；如赠与、继承遗产、接受遗赠、互易等 五、1、自然人；公民，不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人 1）自然人的民事权利能力；从出生时起到死亡时止，胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体，但是遗产分割时，应为胎儿保留必要的份额，自然人死亡后，法律仍然会保护肖像、名誉、著作权等 2）民事行为能力 1、完全民事行为能力；18周岁以上或16周岁以自己劳动收入为主要生活来源的 2、限制民事行为能力；10周岁以上和不能完全辨认自己行为的精神病人，法定代理人行使部分民事活动 3、无民事行为能力；10周岁以下，不能辨认的精神病人，法定代理人代理行使 2、监护 监护不是一种权利，而是一种职责。无民事行为能力人和限制民事行为能力的监护人是其法定代理人 监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护 3、宣告失踪 公民下落不明满2年的，对失踪人的财产进行代管和依法处理。其配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管 4、宣告死亡 1、下落不明满4年 2、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的 5、法人 法人是一类民事主体，是组织的，包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人 法人因具备的条件 ①依法成立 ②有必要的财产或者经费 ③有自己的名称、组织机构和场所 ④能够独立承担民事责任 法人可设立分支机构，分支机构不能作为独立的民事权利主体，分为领取了营业执照（可以对外从事法律责任，可以以自己的名义起诉）和未领取营业执照两种（不能以自己的名义从事民事活动）， 6、合伙 共同出资、共同经营、依照合同约定或者法律规定承担责任的组织 普通合伙企业；承担无限连带责任 有限合伙企业；以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任 7、代理 种类 ①委托代理，是代理中最广泛、最普通的一种形式 ②法定代理，为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利 ③指定代理，依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理 8、行使代理权的原则 ① 应为维护被代理人的最大利益而行