2010广州敏捷地产增城金竹岗项目策划书.doc

敏捷地产金竹新城项目 商业策划书 结论概要 本项目有兴建大体量商业（10平方现代商业，以大型中心商业、公寓等类型为开发主体）有条件。 一、市场分析 增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础； 政府的支持力度：目前金竹新城的开发处于初期，基础设施在完成中，面向中产阶层的中档社区也还在开发进行中，受到了广州城区东进人群的热烈追捧； 众多发展商相续进入，在加快增城都市化进程的同时，加速了人口素质的快速改善，中产阶层聚集，及珠三角休闲消费形态的演变，保证了该区域商业有稳定扩大的基础。 二、消费需求及现有商业现状 依靠自身产业发展及人口聚集的自然趋势，增城的商业消费力稳步上升，为商业持续经营留下了巨大的空间； 增城的自然条件与地缘优势、产业发展条件，将保证其未来聚集人口的中产特征，项目周边的消费将可能形成很鲜明的中产消费特征； 增城现有商业处于传统阶段，由于空间限制，旧城区发展大型集中式现代商业的难度很大，为新城区集中式现代都市化商业留下了空间； 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 由于现有商业开发的滞后，符合市场需求的中高端商业、酒店式公寓稀缺； 现有市场调查证明了当地消费者对都市化现代商业有很强的需求。 三、规划方案 本商业项目以达到与广州相近或相同的都市化水平为目标，按10万平方的体量进行开发，在经济上有较好的回报； 按照目前的发展趋势，结合目前项目周边区域产业集群集中的区域产业特征，利用地缘条件，建议预期开发的商业为独特的区域型中心商业与主题节庆型中心商业的结合体，集体验式购物、休闲娱乐、办公居住功能于一体，体量以10万平方为宜，保证后期套现的灵活性； 本方案的商业由两部分构成：集中商业、公寓总面积10万平方米。 为了营造集中商气，建议采用“保集中商业，削社区底商”的方案一，尽可能把可动用的商业计容面积调配到集中商业区；以实现集中商业区的发展前景和价值最大化； 以方案一计算，项目总投资为：51338万元。 按“项目持有经营10年后整体打包出售”的模式计算，项目销售部分实现税后利润为64967万元，项目盈利能力理想。 项目的静态投资回收期为13.16年，回收期较长。 预期这一容特色体验式购物中心、公寓、酒店于一体的综合式大型商业，以主题豪布斯卡为主题进行整体推广与招商。 四、开发节奏 招商与推广：方案充分考虑与正在开发中的东汇城的错位，避免恶性竞争的风险； 项目开发节奏：建议在东汇城营业一年以后再进行本项目开发，根据东汇城的运营情况布局本项目商业； 开发形式建议：一期商业街开发套现、二期中心商业开发带租约出售、三期公寓开发。 目录 结论概要 2 第一篇 市场分析 6 第一章 宏观市场分析 7 一、增城概况 7 二、增城的区域经济发展规划 8 三、增城区域经济综合分析 15 四、增城区域房地产发展状况 17 五、增城未来房地产市场发展 17 六、小结 20 第二章 项目所在区域未来商业消费力分析 21 一、消费者来源分析 21 二、商业圈幅射范围判断 22 三、荔城区域未来消费力分析 23 四、小结 25 第三章 商业分析 26 一、区域商业分析 26 二、区域大型商业项目分析 34 三、荔城区域未来商业地产供应分析 37 四、区域未来3-5年商业地产发展趋势 39 五、小结 41 第五章 酒店市场分析 42 一、增城现有酒店分析（以分析四星级以上酒店为主） 42 二、增城规划在建及待建酒店（四星级以上酒店） 49 三、政府关于服务产业的规划 52 四、本章综述 53 第六章 写字楼市场分析 56 一、增城写字楼市场概述 56 二、规划待建的写字楼 57 三、增城写字楼市场需求分析 57 四、本章概述 57 第七章 竞争项目研究 58 一、富港东汇城项目 58 二、代表性商业项目 63 三、本章综述 66 第八章 商业开发综述 68 第二篇 商业定位与规划建议 70 第一章 金竹岗项目商业定位建议 71 一、项目SWOT分析 71 二、可行性判断 72 三、项目总体定位设想 82 四、本章综述 84 第二章 项目商业规划布局及业态建议 85 一、项目商业规划建议 85 二、方案一 85 四、业态功能组合及配比建议 97 五、参考案例 98 第三章 金竹岗项目初步经济分析 106 一、假设前提 106 二、项目整体经济指标 106 单位：万元 110 序号 110 项目 110 合计 110 三、风险分析 117 四、开发节奏 117 第四章 总体结论 118 附录:客户访谈及问卷调查 119 增城商业调查问卷 126  第一篇 市场分析 第一章 宏观市场分析 增城的传统地缘优势，因广州城市发展东进战略的实施得以强化，房地产发展有牢固的基础。 政府的支持力度：目前