2011上海惠南新市镇17-11-05、17-11-08地块简报 95P.ppt

开发次序 由于地块周边短期内交通配套不足，小高层公寓客户导入抗性较大，因此先期开发低密度产品，能较快满足预售条件，同时拔升项目形象，且此类高端客户对周边配套的抗性较小高层客户要弱。 针对周边配套不足的弱势，商业部分前期招商可提前启动，先期可先签约引入一家中小型社区超市作为主力店，可能的话引入菜场，最好在住宅销售前主力店确定，这样能更有利于弱化客户对配套的心理抗性。 总结 规划：根据地块1.8容积率，45米限高，开发别墅的可能性较小，可规划少量洋房产品 客户：导入外区客难道较大，地缘性客户为主。公寓客户以结婚类的刚性需求及区域内二房升级三房的改善型客户为主，低密度产品以高端改善客户为主 产品：针对结婚类刚性需求，宜规划为90平米的两房，针对刚性改善宜规划110-130平米的2+1房，针对舒适型改善，宜规划140左右的三房。前两类产品为主力，140平米的大户型为辅助产品；低密度产品户型要有较好舒适度，但合理控制总价，160-180平米四房产品 商业：本案商业以生活配套类业态为主，项目会所也可规划在内，尽可能引入一家社区超市及菜场作为主力店，其他业态以药房、银行、零售、小型餐饮等配套为主。 开发次序：因此先期开发低密度产品，能较快满足预售条件，同时拔升项目形象，且此类高端客户对周边配套的抗性较小高层客户要弱；先期可先签约引入一家中小型社区超市作为主力店，可能的话引入菜场，最好在住宅销售前主力店确定。 上海同策房产咨询股份有限公司 专业策划 · 代理 · 营销 项目规划 项目规划为联排别墅、精装修小高层公寓以及1800平米的会所，完全人车分流设计。 联排景观组团 高层景观组团 景观节点 景观主轴 景观次轴 行车路线 距离浦东国际机场30公里 距离世纪公园25公里 距离迪斯尼10公里 新场古镇步行10分钟 项目交通 项目目前的主要交通为581御桥路站，632路剑桥学院站、988路御山路站，沪南线，东泥专线，龙平芦专线，新场3路等。 轨道交通方面主要为：地铁16号线新场站（在建中距离项目约1.5公里），以及地铁13号线。 此外在建中南北向的申江公路将连通S2、外环线、中环线。届时将大大缩短新场至各城区距离。驱车至张江至多30分钟。 项目户型 公寓户型 万科经典3G公寓，主要针对刚需人群和改善型人群 B户型 约96平米 1、两卧朝南设计，采光舒适度强。 2、户型设计方正，南北通透。 3、各功能区划分明确，东线布局合理。 4、进门玄关设计，功能性强的同时更具私密性。 5、客厅开间余额3.8米，带有大阳台，舒适度强。 1、户型南北通透，采光、通风效果好。 2、全明设计，各功能区采光充足，室内光线明亮。 3双阳台设计，空间尺度感强。 4、卧室带飘窗，室内空间宽敞的同时增添一份生活情趣。 C户型 约118平米 联排户型 地下室 地下室层高3.9米，比常规地下室高1米左右，增强空间舒适度，以此来弱化地下室压抑等不利因素。 1层 2层 3层 阁楼 178平米 装修情况 玄关鞋柜的透气设计与活性炭除臭排布。 厨房移门地板衔接处大理石铺设。 飘窗外开处的安全处理。 多处飘窗面积增送。 ① ④ ② ③ 人性化设计，装修设计考虑周全 装修标准：1800～2000元/平米 客厅 入户大门：钢制入户门，采用的是ROCK门锁； 可视对讲机：广州思玛科 玄关：石材铺面 墙面：墙纸铺面 地面：实木复合地板 吊顶：石膏板吊顶 新风系统：法国爱迪士 风管式空调机：日立 厨房 地面：地砖 墙面：面砖 燃气灶：方太 抽油烟机：方太 橱柜：方太 水龙头：摩恩 水槽：摩恩 卧室 墙面：墙纸铺面 地面：实木复合地板 吊顶：石膏板吊顶 新风系统：法国爱迪士 控制面板：西蒙电汽 卫生间 墙面：瓷砖 地面：瓷砖及石材，干湿分离 洁具：科勒 座便器：科勒 浴霸：奥普 热水器：能率 装修特色 3.8米调高精装入户大堂，大理石铺设 阳台设置铝合金升降衣架 建筑细节 设计创造价值，细节体现价值 干净纯粹的外立面，隐蔽所有管线 空调外机等设备都放置在北侧楼梯处，立面上采用穿孔百叶窗来装饰隐蔽，同时玻璃窗的设计增加了楼梯的自然采光。 【栏杆节点，没有螺丝，采用整体嵌入式设计，与立面形式统一，坚决又不失细节。 建筑立面 建筑立面是建筑品质表现的元素，更是环境品质的表现元素 赖特建筑风格 全干挂进口石材幕墙体系，精细打磨预处理 强调横向线条塑造的稳重、大气和高贵感，在简洁干练的背景上增加线脚、石材线条和铝板挑檐等细节 真石漆 石材 ART-DCEO、芝加哥等经典建筑形态的融合，营造出一种现代摩登风情。 简洁大气的立面，与别墅风格统一。 园林景观 景观不仅成为庭院的景观，还成为公共大堂和每个房间门窗中的景观 充分借鉴西方宫廷园林中轴对仗的设计形式，并吸取中国古典园林对景、借景的技法，结合堆坡等