2013德阳桃花巷旧改项目定位报告暨招商规划和物业发展建议.doc

德阳桃花巷旧改项目定位报告暨招商规划和物业发展建议 20133/a.6.17 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目和地区背景分析 锁定部分市场的集中分析 假设和量化 项目周边及地块勘察 德阳市宏观经济情况 德阳城市总体规划 德阳房地产发展现状 德阳市商业发展状况 地块解析和界定 区域经济背景分析 区域房地产供求情况分析 消费者支付能力分析 消费者投资趋势分析 近 1000 份目标消费者问卷调查（住宅 500 份，商业 400 份，商家 100 份） 各区域住宅市场情况 地产专业人士 6 位 房产销售主管 2 位 调查各区域重点楼盘近 20 个 目标市场的竞争性供给分析 终端消费者价值取向和置业倾向的分析 项目整体实现的机会点分析 案例借鉴 最优物业配比分析 发展战略与定位 招商营运规划 凉山街多家商家走访 德阳资深餐饮行业经营者 调查各区域重点楼盘 2 个 项目愿景 本报告要解决的核心问题 我是谁？ 整体定位与形象气质 。 我要去哪？我要成为什么？ 规划设计 。 怎么走？ 开发分期以及招商规划 。 对于一个德阳老城区的旧城改造性质的综合体项目而言，把握城市发展趋势、塑造客户认同并识别的标杆形象气质，就是我们最核心的竞争力。 报告框架 宏观分析 德阳市宏观经济概况 老城区的区域规划 房地产宏观调控及影响 产品细分市场分析 住宅市场分析 商业市场分析 办公市场分析 市场竞争分析 客户分析 市场问卷调查分析 客群特征分析 定位研究 项目初步定位评估 整体概念 业态配比 规划设计研究 商业招商建议 住宅区设计 / 户型设计建议 写字楼设计 / 环境配置建议 商业设计 / 环境配置建议 产品定位 目标客群 整体规划方案 第一部分 目 录 1.1 1.2 1.3 项目宏观背景研究 德阳房产市场研究 典型竞争项目研究 德阳，靠实力说话的城市 德阳 —— 中国重大技术装备制造业基地； 世界最大的大型铸锻钢制造基地； 西南地区电线电缆生产基地； 亚洲最大的雪茄烟生产基地； 西部最大的植物蛋白饮料生产基地； 西部最大的现代化粮油生产基地； 是全国唯一的“联合国清洁技术与再生能源装备制造业国际示范城市”； 中国最重要、最具竞争力的新能源生产基地。 省级园林城市 中国人居环境范例奖 旌湖两岸 宏观 荣誉太绕口，看指标！ 德阳全市地区生产总值居 四川省前三强 。 职工平均工资位居全国 288 市州前 50 强。 规模以上工业增加值 ，工业总量，万人私家车拥有量，农民人均可支配收入，财政总收入，均居 四川省前三强。 人均 GDP ，相对富裕程度，区域综合竞争力，城镇人均可支配收入，全社会固定资产投资，高新技术产业工业增加值，均居 四川省前三强。 宏观 结合德阳和成都市场目前房地产市场的价格水平（德阳主城区均价约 5000 元 / 平米，成都主城区约 8000 元 / 平米），可以看出德阳房产未来发展的空间仍然很大。 宏观 德阳 —— 第二产业为主的产业结构 德阳是中国重大技术装备制造业基地，联合国工业发展组织，两院院士在德阳考察后一致认为，德阳代表国内甚至世界机械制造业最高水平。因此第二产业一直是德阳产品结构的核心地位，德阳也一直在围绕重装工业打造自己的核心产业，第二产业的 GDP 占比也呈逐年增长的情况。 宏观 德阳 —— 经济持续强劲增长 德阳实力雄厚的重工业和粮油产业推动着区域经济发展一直稳定在 2 位数以上的年均增长速度，国民经济持续强劲增长。 宏观 人均收入和社会消费强劲增长 居民消费能力持续增强 1 ． 德阳市人均可支配收入持续增长，增幅在 14% 左右。 2 ． 人均年消费量增幅保持稳定增长趋势，增幅高于与人均可支配收入，显示出区域的消费能力的强劲增长趋势。 可见，德阳市经济快速发展，居民收入持续上涨，消费力不断加强。 房地产市场发展比重较低，明显落后于经济发展 宏观 从总额来看，德阳的全社会固定资产在“灾后重建”工作的推动下有了极大的推动，而房地产开发投资发展的比例则较为平稳，相应说明了德阳目前的房地产市场并没有出现过热的现象，同时对比德阳和成都的固定资产投资和房地产投资的关系 （成都多年来一直在 25% 以上） ，未来德阳的房地产还有很大的发展空间。 ——从以上结论来看，德阳的房地产市场发展相对 滞后 ， 未来发展空间巨大 。 以城市中心的地位，承担综合服务的功能 宏观 空间结构 根据德阳 2008 － 2020 城市总体发展规划显示，德阳的城市发展将按照“一主两副、三轴三带”的“川”字形空间布局结构： 1 、一主：以文庙广场为中心，以长江路为轴线、横跨绵远河东西