CH18分时度假的发展.ppt

CH9 分时度假的发展 一、分时度假的概念 分时度假(TIMESHARE) 把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。 分时度假概念具有两重含义： 分时使用权 度假时段的交换 分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 分时度假的起源 20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。 房产价格高昂，多数无力单独购买，且空置率很高，所以联合购买供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。 聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。 分时度假自20世纪60年代问世于法国 70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。 1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。 分时度假交换的产生 问题： 即复制欧洲而来的分时度假产品过于僵化、缺乏灵活性，人们一旦购买之后，只能年复一年的在同个度假地度假。 分时度假交换系统 拥有度假房产使用权的客户可以将自己的度假房产使用权通过交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。 传播 在80年代初期，分时交换的概念传播到英国和西班牙，使分时度假进入了一个崭新的发展阶段。 分时度假的运作模式 双边式 三边式 多边式 分时度假交换模式 时段制 点数制（俱乐部制） 混合制 点　数　点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。 点数制　顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。  点数制俱乐部　点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。 分时度假会员享受的服务 ——众多的旅游度假地选择机会； ——能享受新、奇、特的旅游资源和娱乐度假方式； ——优异舒适的住宿度假条件； ——优质的个性化的旅游量身附加服务； ——多重的会员度假权益保障系统； ——能提供长期总体实惠的价格。 国际分时度假大事记 20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。 20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。 1974年，最早的交换系统出现。 1974年，国际景区共管RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。 1976年，时段共享国际组织II(Interval International)公司组建。 RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。 80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。 80年代中期，90％以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。 1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高。 1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。 1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。 1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球。 1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络 2000年，全球90个国家有5390个分时度假区，大约4750000个分时度假所有者 75%的分时度假时段销售来自酒店业