第七部分 房地产交易与中介服务管理政策法规.pptVIP

第七部分 房地产交易与中介服务管理政策法规 学习目标 知识目标： 1、理解房地产交易法律关系 2、了解房地产交易的类型 3、认识房地产交易合同 能力目标： 1、把握房地产转让的条件 2、解决房地产交易过程中面积纠纷 3、熟悉中介服务人员的操作规范 情感价值观目标： 能正确解决交易中的节分问题，服务客户 案例 [案例一] 张先生：我在宁波买了套小公寓，这是我的第二套房子，我当时付了2万元定金。现在买房政策变了，首付付不起了，我不想买了。他们不退这个定金给我，你们说该不该退？ [案例二] ? 徐女士：我现在买了套房子，是属于第三套房子，当时是政策还没出来之前签的协议，首付四成。现在政策出来，第三套房子银行停止贷款，只能一次性付清，我们没能力支付。如果现在不买这套房子，算不算违约？我们付了10万定金，能不能拿回来？身边好几个人都碰到这样的问题了。 7.1 房地产交易管理 一、房地产交易 概念：指房地产物权人转让房地产物权的行为，包括对房地产所有权的转让，也包括对房地产担保物和房地产债权的设定。 二、房地产交易合同 1、房地产交易合同成立的条件 ⑴主体具有完全民事行为能力； ⑵当事人意思表示一致； ⑶内容不违反法律规定。 2、合同成立的程序 三、房地产转让 2、房地产转让的条件 3、房地产转让的程序 4、房地产转让许可备案制度 ⑴房地产预售条件取得 ㈠ 持有营业执照和房地产开发资质等级证书；㈡ 持有土地使用权批准文件；以出让方式获得土地使用权的，已按照土地管理法律法规的规定，交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；㈢ 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；㈣ 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到建设总投资的百分之二十五以上，且拟预售的房屋属多层的，完成主体建筑封顶，属高层的，已建房屋面积应达到规划批准的拟建房屋面积的三分之一以上； ⑴房地产预售条件取得 ㈤ 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并附有专业资质的房地产测绘机构出具的《商品房预售面积预测绘报告书》；㈥ 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户并签订了监管协议；㈦ 涉及房屋拆迁的，已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书；㈧ 拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权；㈨ 法律、法规规定的其他条件。 ⑵房地产销售备案制度 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证 （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实 （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 5、房地产面积争议处理 购买的商品房面积误差争议如何解决？ 2008年10月我与某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于市区一套103平米商品房，2010年6月房屋交付使用后，发现房屋套内实际建筑面积小于合同约定面积，且合同中没有约定面积误差的争议解决途径。请问能否要求房地产公司退房并赔偿损失？ 7.2 房地产抵押管理 一、房地产抵押概念： 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 二、房地产抵押物的管理 三、房地产抵押权的实现 7.3 房屋租赁管理 一、房屋租赁 二、房屋租赁合同 三、房屋租赁的转租 7.4 房地产流转中的税费 一、土地税 1、耕地占用税 征收对象：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。（一次性缴纳） 税率： 2.土地使用税 征收对象：城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。（以实际占用土地面积计算） 税率： 3、土地增值税 征收对象：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附属物（不包括继承、赠与）并取得收入的单位和个人。 税率：实行四级超额累进税率 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×税率 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 [案例]