关于集体土地上不动产登记的相关问题思考.docVIP

精品论文 参考文献 关于集体土地上不动产登记的相关问题思考 仪征市国土资源局 江苏 仪征 211400 【摘 要】关于不动产登记，我国虽然实施了《不动产登记暂行条例》，但是在集体土地中仍然存在较多的问题。文章从工程建设虚假许可证书、房屋超建部分、房屋权利人不一致三方面着手，分析了集体土地上不动产登记问题，针对不同情况，制定了对应的解决方案，以期切实能够解决实际问题，给同行带来一些启发。 【关键词】集体土地；不动产登记；相关问题 《不动产登记暂行条例》的运行标志着不动产统一登记制度的确立，虽然不动产统一登记具有较多的优势，但是由于不动产统一登记制度形成时间较短，导致在实际登记过程中，仍然存在较多的问题，不同于国有土地，集体土地申请人普遍缺乏法律意识，登记法律制度落后，加之建房手续监管过于宽松，进一步增加了登记难度。文章对集体土地不动产登记中出现的问题进行了分析，针对各项问题，提出了有效的解决措施，以期能够解决实际问题，为不动产统一登记的实现保驾护航。 一、村镇工程建设不动产登记中虚假许可证书问题 我国正式实施《城乡规划法》前，审批部门关于集体土地上的建房问题仍然存在多头管理的现象，比如批准部门不仅包含了乡镇人民政府、村镇办公室，同时还存在建设管理部门。不同审批部门的审批标准也不相同，审批资料的应用存在较大的风险。此外，在村镇工程建设中，还存在先建后批、实际建设与审批内容不相符的问题，这些现象增加了风险防控的难度，极有可能形成虚假防控漏洞。 其中，在村镇工程建设不动产登记中，虚假许可证书具体表现在以下几个方面：第一，假证假信息，即建设许可证书并不是村镇建设主管部门发放的证书，而且证书中的内容也不符合实际建造情况。申请人利用非法手段获取具有高仿真度的证书实现不动产登记，最终获得不动产权利。第二，真证假信息，即申请人借助非法手段获取具有村镇印章的许可证书，然而证书中涉及到的内容却不符合房屋实际信息。第三，假证但证件中的信息与实际相符。申请人提供的许???证书是虚假证书，但是证书中包含的内容与工程实际建造情况完全一致。 针对上述各项虚假证书问题，可以从以下几个方面着手：第一，主动联系村镇工程建设批准部门，与相关批准部门协商后，调取工程建设许可证书的样本，留存后进行真伪比对。此外，还可以利用已发证的档案，将类似工程建设的许可证书当作参考，进行判断。第二，如果发现疑似虚假证书的情况，或者批准部门中没有留档的证书，可以将证书交于司法鉴定部门，司法鉴定部门对证书公章和笔记进行鉴定。若申请人能够出具符合建设要求的证明，而且经过批准部门负责人的认可，就可将该证书视为合格的许可证明。第三，积极学习集体土地房屋建设相关知识，进一步提升专业准平，确保虚假证书无空可钻。 二、房屋超建部分中不动产登记问题 房屋建造尤其是农村房屋建造受自然条件与经济条件等因素的影响，普遍存在未批就建、批少占多等问题。不同于城市房屋建造，农村房屋不仅需要建造居住处，而且还需要建造猪圈、工具房等，进一步满足农村生产的需求。上述种种现象导致实际建造情况与土地审批手续中的内容不相符，进而增加了房屋登记的难度。针对超土地批准面积建造的房屋、实际建造面积与审批面积不相符等问题，应该采取以下措施：第一，实际建造面积与审批面积不相符问题又分为两种情况，一种是批准建设2层楼房，实际建造的房屋有3层；另一种是批准建设平方面积为50平方米，实际建造面积为100平方米。 《城乡规划法》中指出，在乡镇规划区内未按照建设规划建造的房屋，乡镇政府勒令停止建设，并在一定时间内改正，如果逾期不改，可以直接拆除房屋。所以，针对加层违章建设问题，建造人应该及时补办审批规划手续，完成审批手续后，登记部门可进行登记。针对扩建违章问题，登记机构可以将扩建部分视为违章建筑，责令建造人拆除。 随着我国法制建设不断完善，超土地批准面积问题基本上不会发生，针对此类存留的问题，可以采用以下方法解决：第一，申请人到土地管理部门补办土地批准手续后，办理不动产登记业务。第二，超土地面积如不能补办批准手续，登记人员应该到实地进行考察，如果合法用地范围内的房屋通过规划批准，登记人员可以登记符合用地范围内的房屋，而超出面积建造的房屋，不给予登记处理。如果整体建筑用地面积在合法范围内，部分建造不属于土地批准范围内，那么该房屋不能进行登记。 三、房地权利人不一致中不动产登记问题 房地权利不一致问题主要包括三方面的内容：规划审批手续建房人与审批手续使用人不相同、土地使用权人与登记簿中房屋所有权人不一致、租赁土地问题。