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精品论文 参考文献 分析如何运用法制手段规范房地产市场秩序 上海中星（集团）有限公司 摘要：伴随着房地产行业的迅猛发展，各种行业乱象、经济泡沫、金融危机等市场风险也随之而来，对整个国民经济和人们的生活影响重大，甚至还会诱发其他社会问题，因此，通过建立和完善房地产市场法律规制体系，保障房地产行业的健康稳健发展是一个具有极强现实性和紧迫性的问题。本文分析了我国当前房地产市场秩序中存在的三种失灵现象，并在此基础上提出规范市场秩序的法律应对策略。 关键词：房地产；市场秩序；法制 运用法制化手段来规范房地产市场秩序，就是要在充分遵循市场经济运行基本规律的前提下，按照法定程序和法律规定对房地产市场进行法律规定限度内的宏观调控，以尽力达到防范房地产市场风险的发生，从而维护房地产市场的平稳健康发展的目的。当前，我国房地产市场存在的违背市场规律、市场秩序的三失灵现象，也即是“市场定价机制失灵”、“市场监管机制失灵”、“法律机制失灵”，本文针对这种逐利动机下违反市场供需规律、人为扭曲的土地及房屋定价机制，提出了规制我国房地产市场秩序的法律应对策略。 1.房地产市场规律“三失灵”现象 1.1市场定价机制失灵 房地产行业自从上世纪90年代实施市场化以来，发展到今天已成为了我国国民经济的支柱产业，随着房地产行业的迅猛发展，房地产价格也在一路高歌猛进，超出了当前社会生产力水平下人们的实际购买能力，违背了经济学原理中价值决定价格，价格围绕市场供需关系变动而变动的原理。房地产市场的现实是在普通老百姓无法支付对价因而满足不了实际刚性需求的情况下，房地产价格依然高企。建立在房地产开发商获取高额利润回报的动机基础上房屋定价机制，导致了定价机制的失灵，正常的市场定价机制反映不了真实的房产价值。造成这种现象的原因主要是：虽然国家相关产业政策规定房地产是开放的市场化产业，但某些不良房地产开发商为了获取高额利润回报而不惜花重金贿赂政府官员以在土地获取能力上实现“权力寻租”，从而打???房地产市场的竞争均势，囤积大量土地，制造市场供给短缺假象，继而哄抬房价，赚取高额利润。 1.2市场监管机制失灵 国家为了整治房价虚高现象，近几年来，党中央、国务院都将房地产价格整治作为重大民生问题来抓，三令五申要求各地政府加大房地产市场整顿力度，每年的“两会”都将此作为热议话题，但房价还是照样往上窜，这明显折射出了政府监管环节的失灵，监管政策没有发挥应有的作用。房价之所以会出现非理性上涨，有些专业人士认为那是土地使用权的获得费用高。根据我国当前分税制规定，地方出让土地使用权所获得的收入归地方财政支配，这就导致地方政府热衷于出让土地，有时甚至不惜强拆民宅积攒可供出售的土地，而某些地方官员也将大力发展房地产作为彰显政绩的一种手段。房地产的高利润、高回报，促使部分不良房地产开发商与官员相互勾结，通过高价竞买土地向地方政府输送利益，正是这种利益共同体，导致政府监管在一定程度上也难以产生太多效果。 1.3法律机制失灵 法律机制失灵，指的是现行用于规范房地产市场秩序的相关法律法规无法适应并解决房地产市场出现的各种问题。 比如，《物权法》明确房屋作为购房人的私有财产受到法律保护，其出台让专业人士都认为将会对房地产市场秩序起到一定的规范作用，但市场经济环境下，要求《物权法》尊重所有市场参与主体独立自主的市场自治地位，基于此，《物权法》少有对房地产方面作出强制性的规范，因此也满足不了当前规范房地产市场秩序的需求。此外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法规制度的设计和规定多为较原则性的内容，在实践中缺乏直接的可操作性，亦满足不了当前规范房地产市场秩序的需求。 2.规范我国房地产市场秩序的法律途径 2.1从宪法层面明确保护公民的居住权 居住权是现代文明中人类生存权的一种，82年《宪法》对人权和生存权作出了规定，但却没有对居住权作出规定；虽然，《物权法》有涉及到居住权方面，《民法通则》里也有涉及到，但那都是基于民事法律规范的保护。保护私权的哲学基础是强调尊重独立市场主体的自由意愿，但保护私权下的意思自治不能无边界，无限制的自治只会导致法律秩序的混乱。而正因为《宪法》没有对居住权作出明确规定，民事法律规范对公民居住权保护的法律机制又存在缺陷，所以在房地产市场中，人们的居住权得不到公平的保护，才有了市场秩序失灵现象的发生。现代法社会“私权社会化”，目前我国将居住权纳入私权范畴，而面对的却是房地产市场的不正当竞争乱象层出，也就说明了所谓居住权根本没有得到有效保护，那么，从法律层面上说，所谓的居