商业地产开发全程操作手册(299P).pdf

全程商业地产开发操作手册 (初稿) 集团拓展部 目录 第一部分、市场调研 7 一、调研总纲7 1.调研目的7 2 调研方法7 3 调研重点：7 4 调研时间：7 二、调研内容7 1 目标城市商业整体环境调研7 2 目标城市商业地产环境调研8 3 项目用地情况分析8 4 消费来源及辐射力调研9 5 竞争对手情况调研9 6 城市政策法律环境调研9 7 调研的初步结论9 8 各城市之间数据对比分析9 第二部分、选址 10 一、选址的意义： 10 二、集团选址的标准： 10 第三部分、项目规划方案 11 一、商业规划 12 1.商业规划依据 12 2.业态、功能及面积配比规划 13 3.主力店组合及面积规划 16 4.商场平面布局规划 19 二、建设规划26 1.商家的要求26 2.商场的外观设计29 3.商场内部空间设计31 4.主要配套设施功能规划34 第四部分、工程建设程序40 一、内部立项研讨40 二、项目前期筹备程序40 三、项目建设实施程序：46 四、工程跟进50 五、项目竣工验收程序59 六、开发过程中具体外联61 第五部分、销售预热 74 I 准备期74 一、强势进驻 闪亮登场74 二、项目包装74 1.奠基74 2.围挡74 3.办公场所的筹建75 三、营销策划准备80 1.市场调查与分析80 2.楼盘的标识80 3.市场初级定位80 4.市场营销策略的拟订80 5.宣传推广方案的讨论和确认81 6.销讲夹准备81 7.具体案例:81 II 蓄水期 101 一、招商 101 1.招商队伍的建立 101 2.市场调研 102 3.拜访沟通 102 4.行业划分 103 5.组织商户 104 6.有效阻击 104 7.相关文件与表格的制定 104 二、宣传炒作 105 1.策划是魂，招商是体。 105 2.会议营销 105 3.展示营销 105 4.体验式营销 106 5.媒体整合 106 6.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。 106 三、价格制定 107 1.基本价格制定 107 2.价格系数定价策略 107 3.变动定价策略 108 4.价格策略 109 III 冲刺 109 第六部分、开盘 110 一、流程设计 紧张有序 110 二、人员安排 110 三、气氛把握 111 四、开盘总结 111 第七部分、销售控制 111