南京仙林别墅项目市调报告2009.pdfVIP

南加州风格独立别墅 仙林别墅项目市调报告 仙林别墅项目市调报告 仙仙林林别别墅墅项项目目市市调调报报告告 一、南京别墅市场 1、别墅分布区域 依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可 以分为以下四大板块： 主城板块：城东区域，仙林区域，河西区域 新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域 郊县板块：溧水区域，高淳区域 外地板块：镇江句容等··· 2、南京别墅区域特点 2.1、特点一：板块聚集 南京纯别墅项目都因自然资源及土地开发原因形成了聚拢态势，目前已经形成的成熟别 墅板块为：三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块，汤山板块， 卧龙湖板块（近期形成），非本埠板块。 板块发展时间较长，规模较为成熟的有三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍 珠泉板块，仙林板块。 各别墅板块逐渐形成了各自的开发轴线，例如三山板块的将军路沿线，百家湖的沿湖线 （利源、胜太、双龙、天元路），环紫金山沿线（环陵路、绕城环紫金山一线），老山的环山 路沿线（沿山大道、环山路），仙林板块仙林大道沿线。 1 南加州风格独立别墅 2.2、特点二：土地供应聚集——新区聚集 目前可开发大规模土地，主要集中于新区，市场已售及在售别墅楼盘同样集中于南京江 宁、仙林、浦口三个重点区域。 2.3、特点三：自然条件聚集 江宁：卧龙湖、百家湖、翠屏山、将军山、韩府山； 城东（仙林）：紫金山、跑马场、灵山； 浦口：老山、珍珠泉、温泉。 3、别墅地段定位（主城＞仙林＞江宁＞浦口＞外埠） 南京由于历史及城市规划原因，位于城区之内的钟山风景区，地理位置及交通都非常便 利，成就了南京东郊（钟山风景区）别墅处于市场领头地位的情况。例如：较早的帝豪花园、 紫金山庄及近期的钟山高尔夫别墅。 后期南京的别墅依次在江宁、浦口、仙林、近郊落地，别墅呈现各片区同时发展（外埠 价格低于城区）的势头。 别墅定位由于区域不同而产生了变化，最早的划分是江南、江北，江南又分为主城区、 新区，随着产品及自然资源的不断升级、改造，对产品进行定位主要以主城中心通往项目地 点的车程（时间及距离）及产品品质为标准。 此外，产品的价值衡量标准除品质外，功能是另一主要（第一居所、第二居所… ）评 定标准，功能越趋近第一居所，项目定位也越趋向于高价位。 2 南加州风格独立别墅 4、南京独立别墅价格分析 地区 项目名称 面积区间 均价 钟山美庐 400-460 30000 城东 钟山高尔夫 700-1100 50000 翠屏国际城 600 22000 复地朗香 800 20000 江宁 玛斯兰德 365-540 20000 爱涛漪水园 384 18000 奥斯伯恩 280 11000 自然天成 400 8000 浦口