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地块招商是开发区招商引资的发展方向 昆山市土地储备中心周良方 招商引资是开发区经济建设的重要组成部分。一种符合开发区当时实际情况的成功 的招商引资方法，对开发区经济发展能起到巨大的推动作用。然而世上没有一成不变的 东西，招商引资也一样，取得过成功的传统招商引资方法也会随着形势的变化而与目前的 情况不相适应，应该随着开发区的不断发展和人们理念的更新而不断进行调整。地块招 商方式就是在这种调整中应运而生的，它是一种全新的理念，是开发区今后招商引资的一 个发展方向。 一、开发区传统招商方式的不足 长期以来，昆山经济技术开发区在招商引资方面采用的主要方式是先规划出道路框 架和大的区域功能，然后由客商选择地块。它的特点是客商在选择地块时自由度比较大， 可以自己选择地块和所需要的面积，只要不违反大的规划原则，可以自己确定投资额度、 建筑容积率、建筑密度等。这一方式，由于主要的选择空间留给了客商。在开发初期和一 定的发展时期内，对招商引资，吸引项目有利的，事实上也证明了这一点。开发区自成立 不过，这种招商方式也确实存在一定的问题，主要有以下几个方面： 1．项目布局不合理在招商时，由于让客商自己选择地块位置和面积，往往造成布局 不合理，本来规划不考虑排这种项目，但客商坚持要该地块，为了不让项目跑掉，也只好迁 就，使整个开发区在项目布局上出现分散和功能交叉的现象，造成布局上的不合理。 2．造成马路经济如果项目不够大，用地面积小于93亩的，客商用地时就会考虑路 边宽度大于纵深长度，使地块变成沿着道路的长方形。而开发区的规划道路间距是500 米，即项目用地，两边从公路向里的纵深都不得小250米，否则就会出现中间的空档，也就 是“开天窗”o由于让客商自己选择地块，小于93亩的项目也要在路边占有很长的宽度， 使宽纵比失调，当四周路边项目都布满后，中间一块无法再放项目，即“开天窗”，就造成了 以上所说的马路经济。 3．基础设施浪费和农田水利设施过早破坏 由于让客商自己选择地块，就带有了项 目选址的随意性，也就是不能保证所有项目一个接着一个紧密摆布，就出现一段时间内的 项目分散，从而导致不少农夹区的出现，也就是出现了“都市里的村庄’’和“村庄里的都 市”o而项目进区后各项基础设施(路、电、水、气等)必须跟上，为了不让项目跑掉，为了一 ·-——193．—-—— 江苏省土地学会土地学术年会(二OO--年度)论文集 两个项目也要让基础设施进行配套，由于不知周边将来还会放多大规模的项目，所以基础 设施配套往往不能做到完全准确，若干年以后也许就不能满足要求，不得不进行调整更 换，造成浪费。同时，由于项目的分散，使部分农田水利设施遭到破坏，造成农田浪费，开 发区每年因农田水利设施破坏而赔偿给农民的损失费达50万元之多。 4．环境保护难以保证 由于项目类型的分散，环境保护的各项基础设施难以全方位 跟上，企业排放的污水难以做到集中处理，很容易出现环保问题，特别是有些化工企业与 食品企业放在一起以后，还会影响周边企业的生产o 5．土地利用率和产出率低 由于招商时地块位置、面积大小、投资额度和建筑容积等 选择余地都留给了客商。客商看到目前地价比较低，基本上都用建造一层厂房的办法来 降低建筑成本和提高使用的方便度，本来可以使用多层厂房的企业也只造一层厂房，本来 投资规模不大的企业也占了较多的土地，一些稍有实力的企业，还有意多圈土地以后备 用，造成单位面积土地上的投资额降低，使土地利用率和产出率降低。 二、地块招商的显著优点 鉴于以往的招商方式存在着以上五个比较突出的问题，我局领导早就设想要将传统 招商方式改成以地块招商的方式。今年2月初，局长孙忠明同志在全局科以上干部会议 上就明确指出：“以往的传统招商方式已经难以适应目前形势发展的要求，要将传统招商 方式逐步改成以地块招商的方式，先从开发区开始进行试点，待条件成熟后在全市范围内 推开”o这充分体现了局领导从全市经济发展的高度出发，高瞻远瞩，及时适应经济发展 客观要求的方略。所谓地块招商，就是先确定地块面积用途和投资额度等，招商时，使投 资项目的各项指标满足地块要求的招商方式。以地块招商与以往的由客商自己选择地块 的传统方式相比至少有以下几个优点： 一是布局合理。开发区规划好道路框架和区域功能后，可以根据地形条件将每一个 区域分成若干个地块，然后根据各区域的整体