房地产经典培训教材——房地产市场调研标准流程.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * (三) 社会文化环境调研 社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活 的态度、对人生的价值取向等。很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为， 因此它影响消费者购买房的动机、种类、方式。某一地区人们所持有的核心文化 价值观念具有高度的持续性，因此房地产企业必须了解当地消费者的文化和传统 习惯，才能为当地消费者所接受。而一些价值观，是比较容易变化的，这也是房 地产企业开发新的产品引进新的经营思路创造了条件。 包括： 1、居民职业构成、教育程度、文化水平等。 2、家庭人口规模及构成。 3、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。 4、消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。 (四) 社区环境调研 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。 优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济 效益具有重要作用。 包括: 社区繁荣程度、购物条件、文化分围、居民素质、交通和教育的便利、 安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 二、 房地产市场需求调研 (一) 房地产消费者调研 (二) 房地产消费动机调研 (三) 房地产消费行为调研 房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的 需求数量。 市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。 购买者是需求的主体，是需求行为的实施者； 购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。 三者共同构成了需求的实体。房地产企业为了使其产品适销对路，必须事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动。 (一) 房地产消费者调研 房地产消费市场容量调研，主要是调研房地产消费者的数量及其构成。 包括： (1)消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展 趋势； (2)调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特 征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等； (3)消费者的经济来源和经济收入水平； (4)消费者的实际支付能力； (5)消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。 (二) 房地产消费动机调研 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地 产产品的愿望和意念。 房地产消费动机是激励房地产消费者产生消费行为的内在原因。 包括 消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买 动机的类型等。 (三) 房地产消费行为调研 房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费者购买模式 和习惯的调研。 主要调研： (1)消费者购买房地产商品的数量及种类； (2)消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求； (3)消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象； (4)房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。 三、 房地产市场供给调研 房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产提供房地产产品的总量。 它主要调研以下几个方面： 1. 行情调研。即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供 给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产 市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的 种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类产品价格水平的现状和趋 势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。 2. 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务 的意见及对某种房地产产品的接受程度。 3. 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应 用情况。 4. 建筑设计及施工企业的有关情况。 四、 房地产市场营销活动调研 (一) 房地产市场竞争情况调研 (二) 房地产价格调研 (三) 房地产促销调研 (四) 房地产营销渠道调研 (一) 房地产市场竞争情况调研 市场竞争主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。 对竞争企业的调研主要包括: (1)竞争企业的数量、规模、实力状况； (2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉； (3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况； (4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。 对竞争产品的调研主要包括： (1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况； (2)竞争产品的市场定价及反应状况； (3)竞争产品的市场占有率； (4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。 (二) 房地产价格调研 对房地产价格的调研的内容包括： (1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定