高端别墅营销工作阶段性重点事项及思路.docVIP

高端别墅营销工作阶段性重点事项及思路.doc

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高端别墅营销工作阶段性重点事项及思路

营销工作阶段性重点事项及思路 工作重点—— 2006年9月8日——2006年10月18日工作重点:一期存量单位,二期A、B、C、D存量单位的销售; 2006年10月19日——2007年5月31日工作重点:二期E、F、G组团的销售; 2007年6月1日——2007年12月31日工作重点:一期、二期存量单位的销售。 工作方针—— 围绕上述两项工作: 2006年9月8日——2006年10月18日:以消化“一期存量单位,二期存量单位”为主,兼顾二期新组团的蓄势和开盘准备; 2006年10月19日——2007年5月31日(2月18日为正月初一):以强化“二期新组团的销售”为主,兼顾 “一期存量单位,二期存量单位” 的消化; 2007年6月1日——2007年12月31日:“一期存量单位,二期存量单位”与“二期新组团存量单位”的销售并重。 工作目标—— 2006年9月8日——2006年10月18日 保守目标:人民币3,000万元; 积极目标:人民币4,500万元。 2006年10月19日——2007年5月31日 保守目标:人民币2亿元; 积极目标:人民币3亿元。 2007年6月1日——2007年12月31日 保守目标:人民币1.2亿元; 积极目标:人民币1.5亿元。 工作衡量标准—— 1、目标完成情况(对照总目标额,超额或不足的百分比); 2、费用控制情况(对照预算总额,超额或节余的百分比); 3、队伍建设情况(岗位胜任员工的比例升降幅度); 4、品牌建设情况(品牌的认知度和美誉度,2007年开始为重要工作)。 推广主题语—— 分析的项目特质和高端客户的需求,发现有两点适合作为的核心诉求点:一是重庆的贵人区;二是健康。 最佳的广告语是兼具二者的精神实质,且琅琅上口、意境优美;其次为突出一点,且琅琅上口、意境优美。 在可选方案中, 为第一方案, 为第二方案, 为第三方案。 组团的案名—— 新组团的分案名此前已有方案,分别为。 鉴于的核心诉求点一是重庆的贵人区,二是健康,以下名称适合作为组团的案名: 第一方案为 ,第二方案为 ,为第三方案为 。 方向性工作安排—— 1、宣传推广: 大体分为以T型牌为主的户外、以报媒为主的传统媒体、以网站为主的新兴媒体、以短信为主的辅助媒体。 以T型牌为主的户外,主打推广主题语,长期不变,但在不同的时期配合以不同的阶段性诉求,以同一的精神实质但不同的色调和画面来表现; 以报媒为主的传统媒体,以简洁的软文为主,以精美的硬平面为辅; 软文在形式上应新颖,如加入漫画元素,内容上主要是传达的精神实质,强化市场对别墅的品质和档次认同,避免低总价别墅的“定位”;同时服务于二期新组团的持续热销; 硬平面则表现的真实现场情景(包括生活、园林、自然环境、工程进展等); 以网站为主的新兴媒体,因其信息量大,传播速度快,可用于系统而大量地传递信息,而形式上则可通过行业或物业形态的探讨的方式进行; 以短信为主的辅助媒体,因其针对性强,效率高,适合用于传递即时信息。 2、现场包装: 高档别墅的销售现场应予人完美无暇、无可挑剔的感受。整洁、秩序、规范、礼仪应作为销售现场的形象要求。 为此,从大门入口开始的整个销售动线上的景观、导示、物料、人员等需要全面优化,有必要请专家(如五星级酒店的 )加以指导改进。 尽力争取在开盘前落实。 3、物料: 高档别墅所展示的物料宁缺毋滥,品质至上。 注意与其他机构和部门的工作互补性。 4、渠道拓展 我们既要做“坐贾”,又要做“行商”。 目前,我们在向外进行定向拓展时,“引进来”和“送出去”两个方向都已启动,但在数量、质量、针对性、系统性等方面都需要持续改进和加强,尤其是在业主挖潜方面,必要性尤其突出。 既要依靠自己,也要联合其他优势资源,如品牌车商、行业协会、俱乐部、四星五星级酒店等延展推广和销售空间。 时机恰当的时候,既要做“内贸”,又要做“外贸”。 第一步:争取在除了宣传资料之外不产生其它费用的前提下,启动在沿海一到两个城市的宣传和销售; 第二步:在上述工作取得成效的基础上,争取在除了宣传资料之外产生较小费用(人民币50万元以内)的前提下,拟于2007年春天启动境外的宣传和销售。 5、开盘活动—— 专项工作计划的拟订和跟进落实。 6、开盘方案—— 拟推产品组合、户型分析、价格拟订、工作计划等事项。(需落实) 7、秋交会 秋交会的专项工作计划的拟订和跟进落实。 8、营销活动的梳理和确认 标准: 开盘活动——具国际或国内的权威性、受众与的目标客户吻合、时间持续30—60天、直接费用人民币50万元以内(如美国国家地理百年经典摄影展); 现场人气活动——格调高雅、形式新颖、生动活泼、受众与的目标客户吻合、时间持续3天以上、直接费用人民币6万元以

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