物业管理相关问题的答复.docVIP

业主接房时应提到 物业管理相关问题的解答及处理方式 一、物业管理与服务的内容是什么？ 答：物业管理作为一项多功能，全方位的管理服务工作，涉及的服务内容相当广泛，概括起来主要有三个方面： 物业的维护与保养 （１）、建筑物管理（房屋建筑进行定期的保养和计划性维修，使之保持良好的使用状态，延长其使用年限）。 （２）、设备管理（供水、供电、天然气、公共照明、电梯、通讯等）。 （３）、设施的管理（道路、路灯、供水设施、供电管网、排水管道、二次加压设施、生活污水处理设施、园区景观设施等）。 物业的专项管理 、治安管理（区域范围内的安全防范，外来人员询问登记，夜间巡逻，公共秩序的维护）。 、清洁管理（区域范围内的垃圾、各种废弃物、污水、雨水等进行定时定点的清除）。 、绿化管理（区域范围内的各种花草树木的剪枝修叶、锄草消杀，灌溉排涝等）。 、消防管理（建立兼职消防队伍，配备消防器械，并对消防设备设施进行管理）。 、车辆交通管理（车辆的停放、通道的清理、车辆进出小区发卡管理，保持辖区内交通道路的畅通）。 、突发事件的处理（电梯困人的应急预案、停电和电力故障应急预案、盗窃匪警应急预案）。 、社区文化建设（节日文艺联欢会、各种趣味比赛、旅游等）。 特色服务 （１）、特约服务 （２）、便民服务 二、秩序维护员，保洁员的具体服务内容是哪些？ 答：（１）、秩序维护员主要的工作职责是协助公安机关做好治安防范、消防安全、车辆交通管理服务。主要体现在：对来人来访进行询问登记，二十四小时值守小区出入口，轮流对小区进行巡逻，还对车辆进行出入发卡管理，对电梯运行管理，对公共秩序进行维护。处理小区突发事件。 （２）、保洁员除了每天两次彻底清扫小区公共地面外，还要对公共地面做到随时保持整洁，对楼梯的保洁要求做到每天拖地，擦扶手以及消防栓，保持墙角无蜘蛛网，无脏物，保持电梯轿厢内的清洁。 三、 物业管理费用于哪些方面？ 答：（１）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　 （２）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（如：小区公共电费、、水费、灯炮灯座的更换、维护维修需使用的沙、水泥、管子、电线、易耗品等等。） 　　 （３）、物业管理区域清洁卫生费用；（如：消毒药品、工具、水费、易耗品等等） 　　 （４）、物业管理区域绿化养护费用；（如：补栽花草、杀虫药品、修枝剪叶、抗旱保苗水费、工具、易耗品等等） 　　 （５）、物业管理区域秩序维护费用；（如：小区道路的规划制作费、车辆停放的规划制作费、秩序维护员服装、武器、对讲机等等） 　　 （６）、物业管理企业办公费用； 　　 （７）、物业管理企业固定资产折旧； 　　 （８）、小区各项文娱活动费用；（如：活动布置经费、交通费、礼品费及其它开支） 　　 （９）、经业主同意的其它费用； 　　 （10）、合理利润（按国家规定最低标准执行）、法定税费、管理费； 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 四、 为什么同一小区电梯楼的物管费比多层住宅的高？ 答：电梯楼物管费比多层住宅物管费要多这样几项费用：电梯电费、电梯年检费（每年检一次，技术监督局特检所收。）、限速器检测费（每两年检一次，技术监督局特检所收。）、电梯维保费（电梯维保公司收）、电梯维修费、二（三）次供水设备的运行费、电梯维修材料费、年检费、维保费、电费、设备设施检测费，所以物管费要高许多。 五、小区内发生盗窃案件应该如何处理？ 答：当小区内发生盗窃案件时，物管人员在接到报告后应在第一时间内赶到案发现场，保护现场及有效物证，在公安机关人员赶到时，协助其调查工作。物业公司是否有责任待公安机关侦破或以书面形式作出认定。 六、业主在顶楼栽花种草，设计空中花园允许吗？为什么？ 答：《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。 根据此规定和相关法律法规，屋顶属于共有部位，相关业主对其拥有共有权，所以单个业主原则上是不能独自使用，修建屋顶花园的。 如果征得楼下相关业主的同意，应该书面报告政府建设行政主管部门审核批准，然后按照规划组织实施，以免私自动工修建，被城建监察部门查处，造成损失。 若在开发修建时一次性修建的，按事先约定办理。 但是不管何种情况，修建花园的业主均应尽量减少屋顶的负荷，不得搭建房屋，不得做篷，做玻璃房，建造封闭式栏杆，并做好必要的防水处理，保证房屋漏水时及时处理。相关责任人要做好看管和养护，因建造屋顶花园造成的屋顶漏水，应由相关责任人承担责任。 随着城市用地的逐渐减少，地面绿化面积也相应减少，为了美化城市，增加绿化面积， 创造美好环境，在办理了相关手续后，物