2010年南昌房地产市场研究报告.pdfVIP

2009 年南昌房地产市场研究 南昌 2010 年房地产市场研究报告 目录 2010 视点 2 一、城市经济 3 1、城市宏观经济 3 2、城市房地产与经济发展的关系 4 二、产业政策 5 1、城市政策综述 5 2、城市政策解读 6 3、城市政策展望 7 三、土地市场 8 1、整体综述 8 2、土地供应 9 3、土地成交 10 4、土地价格 12 四、行业发展 13 1、开发投资 13 2、建设规模 14 五、市场交易 16 1、市场综述 16 2、南昌市住宅市场特点分析 16 3、供求关系分析 17 4、供应分析 18 5、成交分析 19 6、成交价格分析 20 7、结构分析 21 8、重点项目分析 23 六、2011 年房地产市场预测 67 1、市场走势预测 67 2、区域市场走势预测 69 七、区域篇 70 1、东湖区 70 2、西湖区 71 3、青云谱区 72 4、高新技术开发区 73 5、青山湖区 74 6、红谷滩区 76 7、经济技术开发区 77 8、湾里区 78 1 2010 年房地产市场研究报告 2010 视点 回顾今年 4 月，号称史上最严厉的房地产政策应市而出，而仅仅过了三个月，市场出现 回暖，从而使得 9 月 29 号之后宏观调控的力度更大了，有 13 个城市已经相继出台了一些 细则，所有出台的细则都提到了限购政策，限购应该说是一个行销化的调控手段，而且单纯 从政策本身来看对市场的影响力是比较大的，但是目前我们对政策的判断，我们认为虽然说 第二轮调控的力度比第一轮还要大，但是从房价的角度看它是否成功我觉得仍然还是需要打 一个问号的。 2010 年新增供应量为 290.16 万平方米，环比 09 年上涨了 33.14%， 09 年疯狂的市场 成交和较低的新增供应，使得存量快速去化，由于前期市场的不明朗导致前期开工量较少， 新政之前开发商捂盘惜售伺机涨价，供应量位于低位，而新政后，开发商欲在政策产生效应 之前抢占市场最后一份蛋糕，纷纷加推，从而使得 10 年新增供应较 09 年有所上涨。 2010 年成交量为 313.41 万平方米，环比 09 年下降了 27.10%，下降主要原因是目前 依然处于市场有效供应不足，政策持续收紧的盘整期。而近期国内面对通胀和流动性资金过 剩的大环境，房地产的投资品属性被再度看好，而南昌房地产市场有效供应受到去年的井喷 去化有所减少，造成市场上呈现供不应求的假象，且第三轮调控之后，市场调整幅度仍低于 预期，购房者对调控已失去耐心，市场潜在需求较为旺盛，预计成交量平稳运行。 2010 年成交均价为 6246 元/平方米，环比 09 年上涨了 34.47％，一方面虽因为开发商 的大批货量已在去年推出，现时供应不多，有效供应持续减少，使得市场呈现供不应求的局 面，必然导致价格的上涨；另一方面持续通胀导致客户入市，在供应不足局面在短期内仍难 以扭、成交量平稳运行的情况下，房价持续走高。 2011 年成交量将小幅回调，但房价将保持平稳 房地产市场经过 09 年的快速销售，10 年的供不应求，市场面临房源不足的问题，在 2011 年楼市都将进入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望增 长，“供应式”成交下滑现象不会再出现。 市场需求受房价高企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较为旺盛，此外供应 量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我们预计成交量在明年将有所下调，但仍处于 历史相对高位。房价方面，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。 2 2010 年房地产市场研究报告 一、城市经济 1、城市宏观经济 （1）、宏观经济运行 1 月至 9 月，南昌市实现 GDP 总量 1558.64 亿元