划拨土地使用权价格评价方法应用分析-内蒙古土地学会.pdfVIP

划拨土地使用权价格评估方法应用分析 龙玉卫 王桂华 （1.内蒙古正誉不动产评估咨询有限责任公司，呼和浩特 010018；2.内蒙古农业大学，呼和浩特 010020） 摘要：划拨土地使用权价格是随着土地使用制度改革深入而产生的一种特殊土地价格，随着 划拨土地使用权的市场增加，对其价格的评估业务逐步增多，通过对现有的规程中市场比较法、 收益还原法、成本逼近法、假设开发法、基准地价修正法以及评估过程中形成的出让土地价格减 去出让金法的应用分析,发现这些估价方法都难以适用于评估划拨土地使用权的权益价格。需要 对划拨土地使用权价格评估方法应用进行深入分析和研究，并分析各种评估方法应用上存在的难 点。 关键词：划拨土地使用权 价格 评估方法 应用 当前划拨土地的来源是符合相关规定以划拨方式取得土地和改革开放之前形成的划拨土地。 划拨土地使用权价格评估是划拨土地使用权的转让、出租、抵押等经济活动的需要，是当前我国 土地估价行业中的热门话题。 1．前言 《城镇土地估价规程》规定,划拨土地使用权价格评估可选用市场比较法、收益还原法、 成本逼近法、假设开发法以及基准地价修正法评估划拨土地使用权价格，评估机构一般还采 用出让土地价格减去出让金法评估划拨土地使用权价格。通过划拨方式取得土地处分权受限 [1] 制、用途受限制、收益权受限制，属于不完全权益的交易 。本文对上述估价方法在评估划 拨土地使用权价格的应用做出分析评价，并力求分析得出更适用的评估方法，供业界相互交 流和相关部门参考之用。 2．明确划拨土地权益 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》国土资发[2001]44 号 文件(简称44 号文件)明确企业的国有划拨土地权益企业原使用的划拨土地，改制前只要不 改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继 续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使 用。44 号文件首次明确了企业国有划拨土地使用权的权益，承认划拨土地使用权是一种财 产权。44 号文件中提出了划拨土地使用权价格的含义及其相关问题，这一问题的提出，将 实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化和合法化。 2.1 企业改制划拨土地权益 为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划 拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。根据《中华人民共和国土地 管理办法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，企业改制的土地 权属主要指经县级以上人民政府依法批准，在企业缴纳补偿、安置等费用后将其土地交付使 用，或者将土地使用权无偿交付给企业使用的划拨土地使用权。具体指企业使用的经营性的 划拨土地使用权,非经营性的土地（如职工住宅用地）经市国土资源部门、市企改办核准， [2] 不列入企业改制的土地范围 。 2.2 划拨土地设定抵押权权益 1 企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计 入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金 后，抵押权人可优先受偿。交纳土地使用权出让金是抵押权人实现划拨土地抵押权的先决条 件。当抵押人到期不履行债务，抵押权人在实现其抵押权时，首先要将应交纳的土地出让金 交纳后，才能对剩余的款项有优先受偿权。 2.3 划拨土地转让权益 划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后 的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。以划拨方式取得土地使 用权转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予 转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。 2.4 划拨土地转为有偿使用 划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差 额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。国有企业实行公司制 改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、