【精品】2011年武汉沿江一号房地产项目个案详细分析.ppt

思锐润业商业经营管理有限公司 思锐润业商业经营管理有限公司 思锐润业商业经营管理有限公司 思锐润业商业经营管理有限公司 思锐润业商业经营管理有限公司 沿江一号mall个案分析 开发商：武汉盛唐房地产集团有限公司 分析思路 * 项目简介 原定规划及设想 经营现状 原有定位与现实反差的问题思考 项目分析小结 一、项目简介区域：两江交汇处，紧邻汉正街商圈 * 汉正街商圈 武广商圈 江汉路商圈 地处武汉市最大的商圈之一——汉正街商圈，商圈历史发展悠久，区域内以专业批发市场为主，是华中地区最大的货流集散中心。距离武广商圈、江汉路商圈约10分钟车程 一、项目简介区位 * 沿江一号mall，顾名思义地处沿江大道一号，汉江与长江的交汇口，紧邻汉口龙王庙。 东起大兴一路，西至民族路万商白马广场东侧，南起沿河大道，北至大兴路。 本 案 （西 区） 东 区 沿河大道（沿江大道） 大 兴 路 民 族 路 大 兴 一 路 万商白马 一、项目简介基本经济指标 * 占地面积：? 7.8万平方米 总建设面积：32万方 首期经营商业面积：16万方 停车位：???2200个 建筑功能：?9栋楼体、8条商街、6大主题广场、1个公园组成 一、项目简介发展变迁：从批发市场到时尚摩尔城 * 2004年10月18日，投资30亿元的龙王庙商贸广场开工，项目占地117亩，地上建筑17万平方米，由上海西北盛唐公司开发，分3期进行建设，分期投入使用，建设周期3年，面积为1万平方米的一期工程于2005年竣工并认筹。 项目规划集批发、购物、休闲、娱乐等多功能为一体的大型商贸广场，批发类将以服装、鞋帽、小商品、皮具、礼品等为主，以餐饮、购物、演艺等功能的时尚中心、休闲文化娱乐中心为一体，10层建筑，商业板块主要在5层以下，设有仓储、网络、会议会展中心、餐厅等多种现代商业功能，规划商户3000个左右。 在一期项目投入使用后，由于项目经营不善，决定重新定位包装上市。项目有关负责人为体现它与汉正街的差异，于2007年10月21日，将原本该进行大宗货物进出的批发市场改为时尚摩尔城，并更名为“沿江一号MALL”。此时，项目已建成15万平方米并投入使用，主要运用于饰品批发等。 2004年：龙王庙商贸广场 （批发市场） 2007年：沿江一号mall （时尚购物中心） 二、项目原定规划及设想“特大型、一站式、复合型、超体验购物中心” * 沿江一号总投资近40亿元 功能定位：集品牌零售、餐饮娱乐、文娱教育、商务办公、创意休闲、旅游观光为一体的“特大型、一站式、复合型、超体验购物中心” 客群定位：面向武汉家庭、商务及潮流人士中等偏高端消费群体。辐射全武汉乃至华中地区。 二、项目原定规划及设想“特大型、一站式、复合型、超体验购物中心” * 考虑“超体验”，“沿江一号mall”特将以往作为点缀的餐饮娱乐比例提高45%，而购物比例下降为35%。 创新的复合业态、全面的配套设施、独有的立体街区以及突出的景观优势，是当今商业的最高表现形式。 三、项目经营现状开业率低、客流量少、市场影响力不足 * 沿江一号mall字2010年底开业以来，招商整体状况不佳，开业率低，经过半年的市场培育期后，仍不见成效，先后有品牌撤场。 目前项目一半以上店铺已关门，仅有几个主力店如奥特莱斯、金钱豹、星期8小镇、大地数字影院等尚在经营，但客流少，经营状况也十分惨淡。 四、原有定位与现实反差的矛盾思考 * 特大型、一站式、复合型、超体验购物中心 开业率低、商铺空置、客流量少、经营惨淡 1、商圈氛围原有商圈改造升级过程当中，商业环境差 * 本案所在汉正街商圈，武汉市老牌商业中心之一，是华中地区最大的货流集散地，区域内集中了各类批发市场，商品档次低，货流人流量大，交通拥堵。商圈内商业配套设施差，无法满足城市发展的要求，目前正处于搬迁改造阶段。 汉正街商圈 2、周边环境商业档次低，购买力不足 * 本案 本案西北边主要是鞋业批发市场，档次较低，经营比较混乱，商业环境差。 东临龙王庙公园，南面长江，可眺望江景，有一定的景观价值。但龙王庙公园知名度低，仅有周边居民前来活动，旅游价值低，对人流的吸引力小。 本案周围居住环境差，无大型高档居住区，社区居民主要消费目的地以汉正街为主，购买力低。未来也无人口引入计划。 3、道路交通通达性差，道路辐射范围小 * 公路系统： 项目周边仅临沿江大道一条城市主干道，本面大兴路，无南北贯通道路，且沿江大道是汉正街对外疏散货流的主要通道，物流量大，十分拥堵，且人流量少。 公交系统： 30、219、502、507、56、579、708、737路，仅辐射江汉、江岸、硚口三个区域 水路交通： 处在2条轮渡